임대차 3법, 이건 꼭 알고 가세요 [각종 변동 내용 및 갱신 수용/거절 사례]

안녕하세요,

 

오늘은 새로 시행되는 임대차 3 법에 대해 함께 공부해볼까 합니다. 

역시 이번 대책에 대해서도 설왕설래 의견들이 분분한 상황입니다만, 

내용을 정확하게 인지하고 있어야 

집주인의 입장에서도, 세입자 입장에서도 억울한 일이 생기지 않겠죠?

 

7월 31일, 즉 어제부터 임대차 3 법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 즉시 시행되었습니다. 

국토부의 자료에 따르면, 

세입자는 전세계약 만료 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고 

증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 넘길 수가 없습니다. 

기존 임대차 계약이 전세인 경우, 

세입자가 계약갱신권을 행사하게 되면 월세 전환이 불가합니다. 

단, 임차인이 수용하면 가능하며 이는 전세에서 월세로의 무분별한 전환을 막은 것으로 해석됩니다. 

 

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세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 

다만 법 개정에 따라서 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축되므로 유의해야 합니다. 

 

갱신요구권은 1회, 즉 2년이 보장됩니다. 

다만 명확한 의사를 표시하지 않고 묵시적으로 연장되는 경우에는 

권리가 인정되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 

개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정됩니다. 

 

해당 법이 시행되는(7월 31일) 이후에는 계약기간이 1개월 이상 남아있다면 

무조건 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수가 있습니다. 

다만 '1개월 이상' 남아있어야 하는 만큼, 

7월 31일부터 8월 30일 사이에 계약 만료 기간이 해당된다면 

세입자의 권리를 인정받을 수가 없습니다. 

 

만약에 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우, 

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고 

제삼자와 새로운 임대차 계약을 맺는다면, 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않습니다. 

이는 부칙 적용례로서, 다만 임차인은 법 시행 이전에 제 3자와 계약을 체결했다는 사실을

명시적으로 입증할 수가 있어야 합니다. 

 

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 

임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도,

개정 법률에 따른 5% 임대료 증액 요구는 할 수가 있습니다.  

5% 미만으로 조정이 가능하며, 만약 8%를 올려주기로 사전에 했었다면 3%는 돌려받을 수가 있습니다. 

또는 임차인이 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아들이고, 

계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있습니다. 

즉, 세입자는 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중에 만료되는 시점에 

갱신을 행사할 수 있는 것 중에서 하나를 선택할 수가 있습니다. 

 

세입자가 계약갱신청구권을 행사했는데 집주인이 전세에서 월세로 전환을 요구하는 경우에는

사실상 세입자가 수용하면 가능하나, 수용하지 않는다면 불가합니다. 

개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 하기 때문입니다. 

물론, 세입자가 수용하더라도 5% 증액 상한은 지켜야 합니다. 

 

만약, 임대인이 계약갱신을 거절하고 싶다면

본인 또는 직계존비속이 거주하는 경우이거나

임차인이 고의로 주택 일부를 파손했을 경우에 가능합니다. 

임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있으며 

손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선입니다. 

때문에, 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋겠습니다. 

다만 합의가 이뤄지지 않을 경우에는 

법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 하게 됩니다. 

 

행여나 집주인이 임대차 계약 기간이 남아있는 집을 매매하려는 경우, 

집주인은 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 있습니다.  

 

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임대차 3 법 중에서 나머지인 전월세 신고제는 준비 기간을 거친 후 

내년 6월 1일 시행될 예정이라고 합니다. 

전월세 상한을 정하는 주체는 특별시와 광역시, 특별자치시·도이며, 

조례를 통해 행정구역별로 정하도록 할 수가 있습니다. 

조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로도 정할 수가 있으며 

정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의하겠다는 계획입니다. 

 

이번에 개정되는 임대차 3 법으로 

집주인과 세입자 사이의 분쟁이 심화될 가능성이 높아 보입니다. 

 

집주인도, 세입자도 올바른 정보와 개정안에 대한 이해로 

서로 간 피해를 보는 일이 없도록 해야 할 것입니다. 

 

또한 우리가 명심해야 할 것은, 

집주인과 세입자는 적대적 관계가 아니며 

정부의 계속되는 부동산 대책과 법 개정에 혼란스러워하는, 

같은 쪽에 서 있는 국민들일 뿐이라는 점이 아닐까 싶습니다.