역대 정부와의 부동산 정책 비교 [공급 확대/규제 완화/시장 안정화]

안녕하세요, 

 

현 정부 출범 이후 3년여간 22번의 부동산 대책이 나왔지만

집값은 여전히 잡지 못했고 오히려 상승이 계속되고 있습니다. 

정부가 집값을 잡겠다면서 처방한 약이 집값 상승의 악 효과로 나타나면서 

수요 억제에만 초점을 맞춘 것이 얼마나 최악이었는지 여실히 보여주고 있죠. 

 

이러한 상황이 되면서 국민들은 역대 정부들의 정책과 비교를 하지 않을 수가 없습니다. 

역대 정부들의 부동산 대책을 봤을 때, 

주택 공급을 늘리고 각종 규제를 완화했을 때 부동산 시장이 안정화되는 현상을 볼 수 있었죠. 

 

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부동산 규제를 강화했던 노무현 정부 시절에는 서울 아파트 중위 가격이 94% 상승했고, 

이명박 정부에서는 아파트 가격이 13% 하락했다고 합니다. 

강남 그린벨트를 풀어 이른바 반값 아파트로 불린 보금자리주택을 짓는 등 

공급을 확대했던 정책의 효과였죠. 

대출과 재건축 규제를 완화했던 박근혜 정부에는 서울시 아파트값이 4년간 27% 상승했고,

문재인 정부에서는 3년간 53% 급등했고, 또 계속해서 급등 중입니다. 

 

현 정부는 3년여간 공급은 전혀 늘리지 않은 채 대출을 옥죄고 세금을 높이는 정책으로 일관 중입니다. 

그래도 집값이 잡히지 않자 이번 주 내놓을 대책에 공급 확대 방안을 포함하기로 했습니다. 

모든 질병에 대한 처방에는 시기가 중요하죠. 

이미 골든타임을 놓친 것은 아닐까요?

너무 잦은 규제로 시장에 내성이 생겨버렸고, 정부 정책에 대한 신뢰도가 바닥이 가운데 

또 어설픈 공급대책을 내놓는다면 오히려 시장을 더 심하게 자극할 가능성이 있겠죠. 

 

국민들은 현 정부의 부동산 정책과 이명박 정부의 부동산 정책을 비교하기 시작했습니다. 

 

이명박 전 대통령은 주택 공급 확대에 초점을 맞췄습니다. 

서울 강남권 그린벨트를 풀어 내곡동과 세곡동에 시세의 절반 수준의 아파트를 총 32만 가구 공급하겠다고 했죠. 

목표만큼 완공하지는 못했어도 강남 집값 안정화에 꽤 기여했다는 평가를 받았습니다. 

 

서울 도심 재개발 사업도 적극적으로 추진했습니다. 

뉴타운 사업을 본격화하면서 은평과 길음, 왕십리, 아현 뉴타운 등에 대규모 아파트 단지를 완공했죠. 

2010년 3만 3925가구였던 서울 입주 물량은 2014년에 5만 1452가구까지 늘어났습니다. 

공급 확대 정책으로 전국 아파트 가격은 2014년까지 안정세를 유지했으며 

시장에 공급을 지속적으로 늘린 것이라는 믿음을 심어줬죠. 

 

이명박 정부는 집값 안정을 바탕으로 규제를 완화했고, 이는 주택 거래 활성화로 이어졌습니다. 

지금처럼 사지도 팔지도 못하는 상황과는 정반대라고 할 수 있죠. 

 

일각에서는 2008년 글로벌 금융위기 덕분에 이명박 정부 시절 부동산 시장이 안정화되었다는 분석도 있습니다. 

하지만 미국 투자은행인 리먼브라더스 파산을 전후해 국내 집값은 2008년 8월부터 12월까지 하락하다가 

이듬해 1월부터는 상승세로 전환했습니다. 

이후 2010년 8월까지 지속 상승하다가 2014년에 안정세를 보였죠. 

 

물론 이명박 정부 시절에는 유동성이 상대적으로 적어 현재와 같은 기준으로 비교하기 힘들다는 지적도 있죠. 

하지만 리먼 쇼크 이후 국내에도 저금리가 지속되면서 

2013년까지 매년 4.5% 유동성(M2)이 늘었습니다. 

2017~2019년 M2의 증가율은 7%입니다. 

 

대부분의 전문가들은 대내외 환경보다 주택 공급이 더 큰 영향을 미쳤다고 입을 모으고 있습니다. 

실제 노무현 정부가 출범한 2003년에는 유동성 증가율이 2.9%에 불과했음에도 

집값과 분양가가 모두 올랐습니다.

당시 정부는 부동산과의 전쟁을 선포하며 규제에 나섰죠. 

분양권 전매 제한, 재당첨 제한, 수도권 투기과열지구 지정 등에 정부가 나서면서 

종합부동산세를 도입했고 민간아파트에 대한 분양가 상한제도 시행했습니다. 

그럼에도 집값을 잡는 데는 실패했죠. 

집값을 안정시키겠다고 2기 신도시를 내놓기도 했지만 

판교와 위례 등을 제외한 대부분이 서울 수요 분산에는 실패했습니다. 

 

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현 정부의 주택 정책은 노무현 정부 시절과 거의 흡사하다고 볼 수 있습니다. 

초기에는 세금과 부동산 규제로 집값을 잡으려고 하다가 뒤늦게 실패를 깨닫고 

주택 공급 확대를 병행하려고 하고 있죠. 

 

다주택자를 잡겠다고 각종 세 부담을 늘리고 규제를 강화하면, 

실수요자들의 피해는? 

고래 싸움에 새우 등 터지듯이 실수요자들의 피해는 늘어나고 있습니다. 

 

부동산 안정화에 가장 원초적이고 기본적인 대책은, 

수요자가 원하는 주택 공급을 늘려서 거래를 활성화시키는 것이 아닐까요?

조심스레 생각해봅니다. 

 

어쩌다가 다들 그렇게 욕하던 MB 시절을 오히려 부러워하게 되었는지,,