임대차 3법 앞두고 더 치솟는 전셋값 [품귀현상/계약갱신청구권/전셋값 차등화]

안녕하세요, 

 

임대차 3법의 국회 통과가 다가오는 가운데 서울을 중심으로 

전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있습니다. 

집주인들이 법 시행 전에 전세 보증금을 미리 올려 받거나

전세를 월세 또는 반전세로 돌리면서 전셋값이 크게 뛰고 있는 현상인데요, 

임차인을 내보내고 직접 들어와 살겠다는 집주인들이 늘어나고 있고 

반면에 법 시행 후 계약갱신청구권을 이용해 

지금 전셋집에 눌러앉으려는 세입자가 늘면서 전세 물건은 더 귀해질 전망으로 보입니다. 

 

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임대차 3법의 내용이 뭡니까, 

전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 뜻하며

철저하게 세입자를 보호하되 집주인들도 실거주할 경우에는

계약갱신을 거부할 수 있도록 하겠다는 것이 그 주요 내용이죠. 

 

다만 집주인들이 거짓 사유를 통해 계약갱신 청구를 거부한 경우에는 

세입자가 손해배상을 쉽게 받을 수 있도록 배상액을 법으로 정하는 

법정손해배상청구권제도를 도입하겠다는 계획입니다. 

 

추미애 법무부 장관은 국회 법제사법위원회에서 임대차 3법의 내용에 대해 설명했는데요, 

일명 '2+2'안으로 가닥을 잡고 있는 모습입니다. 

또한 갱신 시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%를 넘지 않는 것을 기본으로 하되

지자체가 원하는 경우 조례 등을 통해 5% 선에서 다시 상한을 정할 수 있도록 하는 방안이 될 것으로 보입니다. 

 

민간임대특별법에서는 100가구 이상인 민간임대 주택은 임대료를 올릴 때

5% 선에서 정하게 하면서 시, 군, 자치구가 조례로 일정 비율을 정하는 경우

그에 따르도록 하고 있습니다. 

일각에서는 지자체가 표준임대료 수준을 정해서 고시하는 방안이 제시되었으나, 

행정력이 과도하게 소요된다는 점에서 지자체가 임대료 인상폭을 5%선에서

다시 정할 수 있도록 하는 방식을 택한 것으로 보입니다. 

 

계약갱신청구권제는 법 시행 전 기존 세입자에게도 적용하는 것으로 정해졌습니다. 

이에 대해 소급입법 논란이 일고 있지만 당정은 앞선 상가임대차보호법 개정 사례 등을 전례로 들며

문제가 없다는 입장을 고수하고 있습니다. 

기존 세입자에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하지 않으면 

많은 세입자가 바로 계약 갱신을 하지 못하는 사례가 속출할 수 있다고 판단했기 때문이죠. 

이에 따라 기존 세입자는 법 시행 전 계약을 몇 번 연장했는지에 상관없이 

계약갱신청구권을 행사할 수가 있습니다. 

 

반면 임대차 3법을 앞두고 전셋값은 계속해서 치솟고 있으며 

같은 단지 내에서도 과거와 최근 전세 시세 차이가 수억원씩 벌어지는

전셋값 차등화가 확산되고 있습니다. 

기존 세입자들은 이번에 도입되는 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있으나,

전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 실수요자들은 

폭등한 전셋값을 받아들여야 하기에 불공평하다는 원망이 쏟아지고 있죠. 

임대차 3법이 적용된다면?

기존 전세 매물과 신규 매물 간 시세 차이는 더 크게 벌어질 가능성이 높겠죠. 

 

기존에는 아파트 전셋값이 동과 층, 비수기와 성수기에 따라 차이가 있었다면 

이제는 기존 전세와 신규 전세로 시세 차이가 나누어질 전망입니다. 

 

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세입자를 내보내고 직접 들어와서 살겠다는 집주인들은 늘어나고, 

세입자들은 계약갱신청구권을 이용해서 지금 전셋집에 계속 살겠다고 하니 

전세 매물은 점점 줄어들고, 또 전세 매물이 귀해지는 것과 동시에 

한번 전세를 놓으면 사실상 4년을 계약하는 것이나 마찬가지기에 전셋값은 치솟고 있죠. 

 

강동구 고덕동의 한 아파트는 두 달 사이 전세금이 1억 9천만원이나 뛰었고, 

성동구에서는 2주만에 1억 6천만원이 오르고, 

마포구 역시 2주일만에 9천만원이 올랐다고 하니,,

지금 전세 시장 상황이 얼마나 요동치고 있는지 확인할 수가 있습니다. 

 

정부의 6.17대책과 7.10대책으로 늘어난 보유세를 충당하기 위하여 

전세를 월세나 반전세로 돌리는 집주인들도 많아지고 있으니, 

그야말로 혼돈의 시대가 아닐 수 없습니다. 

 

집값을 올릴대로 계속 올리고 있는데, 

이제는 전셋값이군요. 

공공임대주택을 늘리겠다더니,

그 임대주택들의 전셋값과 월세값을 올려받으려는 계획인가요..?