노원구에도 더 이상 3억원 이하 아파트는 없다[신고가 행진/공급 부족/재건축 규제]

안녕하세요, 

 

이런저런 대책들로 규제들이 난무하는 상황에서도 

서울시의 아파트값은 하락할 기미가 보이지 않습니다. 

그동안 상대적으로 상승률이 떨어지던 노원구에서도

현재 부동산의 이러한 흐름을 그대로 확인할 수 있습니다. 

 

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7.10 부동산 대책이 발표되었지만 향후 주택 공급 부족 현상을 해소하기 어렵다고 판단하는 

2030 세대들과 신혼부부들이 상대적으로 집값이 저렴한 서울 노원구 등지로 몰려드는 형국입니다. 

 

특히나 6.17 부동산 대책이 발표되기 전후로 매매계약이 폭발적으로 늘어났는데요, 

노원구에서 지난 6월 한 달간 매매계약을 체결한 아파트는 1437채에 달한다고 합니다. 

이 기간 서울 아파트 거래량(1만 2253건)의 12%에 달하는 수치이며 

25개 구 중에서 가장 많은 거래량이었습니다. 

노원구 자체의 월간 거래량으로도 2018년 8월(1883건) 이후 최대치를 기록했습니다. 

 

7.10 대책으로 매수 문의가 다소 주춤해진 경향은 있지만 

향후 집값 추가 상승을 기대한 집주인들이 매물을 내놓지 않으면서 

어쩌다 나오는 매물은 신고가 행진을 계속하고 있습니다. 

 

젊은 세대들의 매수세가 몰리면서 아파트 매매 가격도 치솟고 있습니다. 

노원구에서는 지난달부터 3억 원 이하 아파트를 찾기가 힘들어졌는데요, 

작년 6월 2억 9500만 원이었던 상계 주공 9단지(전용 41㎡, 17층)는 

지난달 3억 5000만 원(1층)에 거래되었고,

중계 그린 아파트(전용 39㎡, 1층)는 작년 6월 2억 5000만 원에서

지난달에 3억 3000만 원(9층)으로 상승했습니다.  

노원구 아파트 매매 가격 주간 상승률은 6월 들어 셋째 주(2위)를 제외하면

7월 첫째 주까지 한 달 내내 서울에서 가장 높았습니다. 

 

 

 

저렴한 아파트를 찾으려는 2030 세대들과 신혼부부들의 매수가 가장 많았습니다. 

청약가점이 낮은 30대 초중반 젊은 층들이 보금자리론으로 자금을 마련할 계획으로 

6억 원 이하의 매물을 주로 알아보고 있기 때문이죠. 

투자 차원으로 집을 매입하는 경우도 상당수입니다. 

젊은 세대들이 부동산은 무조건 오른다는 공식을 깨닫고 돈을 빌려서라도 투자에 뛰어들기 때문입니다.

 

정부가 6.17 대책을 발표하면서 상황은 다시 한번 바뀌었습니다. 

대출 규제 강화로 저렴한 아파트에 대한 수요자 관심은 더욱 늘었죠. 

반면에 매도자들은 내놨던 매물을 모두 거둬들였고, 덕분에 호가가 더 뛰면서 거래도 줄어들었습니다. 

6.17 이후에는 거래량이 전멸 수준이라고 합니다. 

 

간혹 나오는 매물은 몇 시간 만에 경쟁하듯 신고가로 팔려나갑니다. 

노원구의 상계 주공 14단지(전용 59㎡)는 지난 27일 신고가인 5억 4800만 원에 거래되었는데,

올해 2월 전고가보다 1억 원 정도 높은 가격입니다. 

 

재건축 규제 등으로 향후 공급이 줄어들 수 있다는 우려는 실수요자들을 더 다급하게 만들었습니다. 

노원구 일대는 분양 후 30년 전후 아파트가 다수로, 재건축 규제 정책에 상당히 민감한 편입니다. 

노원구 상계 주공 1~7단지와 9~16단지는 1987~1989년에 입주해 재건축 시기가 임박했으며, 

2018년 안전진단을 통과한 5단지 외에는 앞으로 매물이 나오기가 더 어렵다는 예측이죠.  

 

 

 

노원구 외에도 중저가 아파트가 몰린 지역에서는 비슷한 상황이 벌어지고 있습니다. 

지난 6월 도봉구 아파트 거래량은 5월(288건) 대비 2배가 넘는 668건이었습니다. 

강북구도 5월(133건) 대비 6월 거래량이 295건으로 2배 정도입니다. 

 

전문가들은 서울 지역 실수요자들을 안심시킬만한 공급 정책이 나오지 않는 한 

규제를 피한 지역 상품과 지역 중심으로 부동산 가격이 뛰어오르는 현상이 되풀이될 것으로 예측합니다. 

 

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정부는 임대사업자 혜택을 없애고, 세금 때문에 매물을 내놓게 만들려는 패닉 셀링을 기대하겠지만

아파트 가격이 오르는 상황에서는 오히려 매물을 더 귀하게만 만들겠죠. 

현재로서는 그린벨트를 풀거나, 재건축 규제 완화 등으로 공급에 대한 기대감을 키워주는 것 말고는 

집값을 안정시킬만한 방법이 뚜렷하게 보이지 않는 상황입니다. 

그린벨트는 미래 세대들을 위한 소중한 자산인 만큼, 

재건축 규제를 완화시켜 오래된 아파트들을 재건축하는 방법이 가장 좋지 않을까

하는 생각을 해봅니다.