올해 하반기 서울 집값은 더 오를 듯, 전세는? [공급부족/부동산대책]

안녕하세요, 

 

올해 서울 집값 변동, 어떻게 될 것이라고 생각하시나요?

계속되는 규제와 정책으로 뭔가 안정화가 오거나, 하락세가 올까요? 

제가 생각하기에 올해 서울 집값은 계속해서 상승할 것입니다. 

코로나 19 사태가 지속되고 부동산 대책이 계속해서 나오는데도 

서울의 강남이 잠시 주춤했던 것을 빼고 올해 집값이 하락한 적은 없었죠. 

 

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월간 주택 가격동향에 따르면, 서울 아파트 평균 매매가는 지난해 12월 8억 5951만 원에서 

지난 5월 기준 9억 2013 만원으로 7.1% 상승했습니다. 

올해 초까지만 해도 서울 집값 상승률을 4%+a 정도로 전망했었으나, 

이 추세라면 올 연말까지 서울 아파트 가격은 지난해(5.3% 상승) 보다도 더 오를 가능성이 높습니다. 

 

지금 같은 초저금리 시대에 1500조 원에 달하는 시중 유동자금은

대표적인 재테크 수단인 부동산으로 몰릴 수밖에 없죠. 

불확실성이 큰 상황에서 안전자산인 부동산은 더 주목받겠죠. 

지금까지 정부가 내놓은 규제는 주택 수요를 줄이기보다

다른 지역으로 이동시키는 결과를 만들었습니다. 

6.17 부동산 대책에 따라 수도권 대부분이 규제지역으로 묶이면서 

유동자금이 서울로 유턴할 가능성이 높죠. 

 

정부가 규제지역 확대, 보유세 개편 등 추가 부동산 대책을 내놓겠지만 규제 일변도 정책으로는 

집값이 잡히지 않는다는 것을 시장에서는 이미 알고 있을 것으로 보입니다. 

규제가 나오면 빈틈을 찾아내는 등 규제에 대한 내성화가 생겨나고 있죠. 

비규제 지역으로 투자자들이 몰리면서 규제지역이 점차 확대되고, 풍선효과로 

집값 상승과 거리가 멀었던 곳까지 집값이 치솟고 있습니다. 

전국이 규제 지역이 된다면 결국에는? 입지가 좋은 곳 집값이 뛸 수밖에 없겠죠. 

 

특히나 서울 강남의 경우에는 보유세 과세 기준일과 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간 종료를 앞두고 나온 

절세용 급매물이 소진되면서 하반기에 아파트 가격 상승을 주도할 가능성이 높습니다. 

상반기에는 노도강(노원, 도봉, 강북구)과 금관구(금천, 관악, 구로구) 등 

9억 원 이하 아파트가 몰려있는 곳의 집값이 크게 올랐죠. 

상반기에 시세 6억 원 초과~9억 원 이하 아파트 가격이 강세를 보였다면 

하반기에는 6억 원 이하 아파트에 수요자들이 몰리면서 가격 상승세가 나타날 것으로 예상됩니다. 

서울에서 저렴한 주택의 가격이 오르면 마용성(마포, 용산, 성동구)이나

강남까지 함께 상승할 확률이 크다고 봅니다. 

 

경기도는 지역마다 차이가 있을 것으로 예상되나, 

투기과열지구로 묶인 성남 분당이나 과천, 수원 광교 등 강남권 주택시장을 떠받치는 지역은

강남 집값이 오르면 동반 상승하겠죠.

이미 투기과열지구로 묶였지만 6.17 대책으로 인근 지역들이 투기과열지구로 지정되면서 

수요자들이 이미 같은 규제를 적용받는 인기 지역으로 다시 몰릴 가능성이 있을 것으로 보입니다.

이른바 역 풍선효과라고 볼 수 있죠. 

이미 이 일대에서는 6.17 대책 발표 이후 계속해서 신고가가 속출하고 있습니다. 

 

부동산 법인 투자가 많았던 인천, 경기도 화성, 평택, 시흥, 안산 등은 

법인을 겨냥한 종합부동산세 개정안 통과 여부에 따라 변수가 생길 것으로 보입니다. 

정부는 6.17 대책을 통해 내년 6월부터 법인이 보유한 주택에 대해

종부세 최고세율(2 주택 이하 3%, 3 주택 이상 4%)을 적용하기로 했습니다.  

 법인 소유 주택을 매각할 때 기본 법인세율(최대 25%)에 더해 추가로 적용하는 법인세율도 

현행 10%에서 20%까지 올려버렸죠. 

과세를 대폭 강화해서 법인의 투기를 누르고 집값 자극을 막겠다는 취지입니다. 

만약에 거대 여당이 법안을 통과시킨다면 급매물이 나오기 시작하면서 가격 약세를 보일 수도 있지만

법안 통과 여부가 아직 불분명하기에 경기도 쪽은 부동산 예측이 현재로서는 어렵습니다. 

 

지금으로서 가장 문제는 전세시장이 불안해지고 있다는 점으로 보입니다. 

서울 아파트 전세금은 53주 연속으로 상승 중이며 

하반기에는 집값도 집값이지만 전세시장이 더 우려되고 있는 상황입니다. 

규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사면 전입해야 하는 기한이 6개월 이내로 줄었고, 

재건축 조합원이 분양 신청을 하려면 2년 실거주 요건이 새롭게 생겼죠. 

재건축 투자 목적으로 집을 구입했다면 그 집에 실제 살아야 하기에 

전세 공급은 줄어들 가능성이 높습니다. 

 

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전세 공급이 늘어나려면 새 아파트 입주가 많거나 전세를 끼고 매수하는 사람들이 증가해야 하는데

현재는 신축 아파트 공급이 부족하고 갭 투자 역시 막혔죠. 

수요는 늘어나는데 전세 매물은 줄어드니 가격이 상승할 수밖에 없고, 

전세금이 올라가면 집값도 자연스럽게 상승하겠죠. 

거기에 재건축 규제 강화에 따른 새 아파트 공급 부족 전망 또한 

전세 수요자들의 불안감을 더 키우는 형국입니다. 

이대로라면 전세대란, 역전세 같은 이상현상이 생겨날 수도 있습니다. 

 

하나만 생각하고 한 치 앞은 보지 않으려고 하네요.