대출규제, 투기꾼 잡겠다더니 실수요자까지 잡았다 [공포 구매/불안 심리/악순환/빗나간 부동산대책]

안녕하세요, 

 

오늘은 대출 규제에 대한 이야기를 해볼까 합니다. 

최근에 발표된 부동산 대책에 대출 규제 내용이 포함되어 있죠. 

과연 이 대출 규제가 투기꾼을 잡으려는 의도에 실효성이 얼마나 있을지, 

있더라도 얼마나 있고, 또 실수요자들에게는 어떤 영향을 주는지 알면서 시행하는 걸까요? 

수많은 국민들이 전셋집에 살면서 내 집 마련을 위해 악착같이 돈을 모으고, 

먹을 거 안 먹고 사고 싶은 거 안 사면서 그렇게 돈을 모아도 사실 전세 가격을 올려달라고 하면 모은 돈으로

결국 차액을 지불해야 하거나, 이사를 가거나 선택해야 합니다.

이런 스트레스가 싫어 내 집을 마련해서 가족들과 마음 편히 살고 싶은 거죠.  

그래서 내 집 마련을 위한 희망으로 그렇게 악착같은 시간들에서도 웃으면서 지낼 수 있죠. 

하지만 집값이 지금처럼 계속해서 뛰어오르고, 대출 규제 강화로 내 집 마련을 위한 그 차액을 대출받지도 못하죠. 

결국 그렇게 내 집 마련의 꿈은 사라지고 전셋집만 계속해서 옮겨 다니게 됩니다. 

 

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집값이 하루가 멀다 하고 치솟는데 정부가 주택 시장 안정화를 이유로 대출 규제를 강화하면서 

무주택자들의 허탈감이 날로 커지고 있습니다. 

집을 사기 위해 돈을 모으는 속도보다 집값 상승 속도가 월등하게 빠른데, 

은행에서 빌릴 수 있는 돈의 한도는 갈수록 낮아져서 '금수저' 또는 현금부자가 아니고서는 

내 집 마련이 어렵다는 불만이 가중되고 있습니다. 

 

경제 관련 부처들의 정보에 따르면 현 정부 출범 직후 서울 기준 각각 70%, 60%였던

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각 40%로 줄었습니다. 

9억 원보다 비싼 아파트를 살 때 9억 원 초과분은 LTV가 20%만 적용되고 

15억 원 이상 아파트를 살 때는 대출이 아예 불가합니다. 

 

이처럼 정부가 대출 한도를 옥죄는 이유는 부동산 등

자산시장으로 몰리는 유동성을 제어할 마땅한 방도가 없기 때문이죠. 

글로벌 금융위기 이후 시장에 풀린 막대한 유동성이 

부동산과 주식, 가상화폐 시장 등을 옮겨 다니며 쏠림현상을 만들어내고 있지만 

경기가 워낙에 안 좋다 보니 섣불리 금리를 끌어올릴 수 없기에 대출 규제로 수요를 잠재우려는 취지겠죠. 

 

한국은행에 따르면 금융위기 때인 2008년 12월 1430조 원이던 통화량(M2/광의통화)은

작년 말(2908조 원)보다 두 배로 늘어났습니다. 

이 기간 주택담보대출 평균금리는 연 6.81%에서 2.45%로 떨어졌습니다. 

 

유동성 관리에 어려움을 겪던 정부는 주택 수요를 억제하려 대출 규제를 강화하고 있지만 

집값을 잡는 데에는 사실상 실패했습니다.

이에 매번 더 강화된 대출 규제를 내놓으면서 집값 상승과 대출 제한 압력을 동시에 받게 된

미래의 실수요자들까지 서둘러서 주택을 사들이는 소위 '공포 구매'가 발생하고,

이는 다시 집값을 자극하는 악순환이 되풀이되고 있습니다. 

 

시중은행에 따르면, 연소득 8000만 원인 무주택 부부가 만약에

서울 동작구 흑석 한강 센트레빌 2차 아파트(전용 84㎡)를 구매한다고 했을 때, 

2017년 6월(매매가: 8억 9500만 원)에는 대출을 끼고 본인 자금 3억 9200만 원이 필요했지만

올해 6월(매매가: 12억 5000만 원) 기준으로는 본인 자금 8억 5700만 원이 필요합니다. 

집값은 뛰었지만 대출 가능액은 줄어들었기 때문이죠. 

 

정부 지원도 서울의 경우에는 갈수록 기대하기 어려운 상황입니다. 

대표적인 서민정책 자금인 보금자리론은 6억 원 이하 집을 사는 무주택자에게 최대 3억 원까지 빌려주지만 

서울 집값이 크게 오르면서 이 기준을 충족할 수 있는 집 자체가 적어지고 있습니다. 

서울의 6억 원 이하 아파트는 현 정부 출범 첫해인 2017년에는 60%대였지만, 

올해는 30%로 줄었습니다. 

 

무주택자에게 유리한 내 집 마련 수단인 아파트 청약조차 2017년 8.2 대책 이후 

가점제 물량이 확대되면서 2030 세대들에게는 그림의 떡이 되어버렸습니다. 

 

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정부가 경기 침체 상황에서 금리를 높여 유동성을 흡수하기는 현실적으로 어렵기에 

대출 규제 등 수요 억제 정책을 펼 수밖에 없는 것은 어느 부분 인정하나, 

현재의 이 정책이 장기적으로 봤을 때는 가수요를 자극할 수 있겠죠. 

수요는 충족시켜주지 않으면서 대출만 조이는 방식을 고수한다면,

앞으로 집값을 잡는 게 아니라 더 높이는 결과가 올 수 있다고 봅니다. 

 

실수요자들에게는 규제를 완화해주는 방안을 마련하지 않는다면, 

이 나라를 앞으로 끌고 나가고 살아가야 할 수많은 젊은이들의 미래는 희망이 줄어듭니다.