오피스텔과 빌라에 반사이익이 나타날까? [6.17부동산대책/전세대출/갭투자/주택과 빌라]

안녕하세요, 

 

6.17 부동산 대책의 전세대출 규제 대상에 투기과열지구의 3억 원 초과 아파트가 들어갔지만,

연립과 다세대 주택, 빌라 등은 제외되었죠. 

전세대출을 활용한 갭 투자가 아파트가 아닌 주택에는 잘 이용되지 않는다는 정부의 판단인데요, 

해당되는 거주자들은 전세대출 규제에서 제외되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.  

 

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6.17 부동산 대책은 투기지역·투기과열지구에서 실거주하지 않는 3억 원 초과 아파트를 

전세대출을 활용해 매매하는 것을 제한하는 규제를 담고 있습니다. 

 

다음 달 중순으로 예상되는 규제 시행일 이후 3억 원이 넘는 아파트를 사고 

다른 집에서 전세를 얻어서 살면 전세 대출을 받을 수가 없게 되며,

전세 대출을 받은 후 3억 원이 넘는 아파트를 사면 대출이 즉시 회수됩니다. 

하지만 아파트가 아닌 주택이나 빌라 등은 이번 전세대출 규제 대상이 아닙니다. 

 

다만, 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한과 전세대출을 받은 후 

9억 원이 넘는 주택을 사면 대출을 즉시 회수하겠다는 현행 규제는 그대로 유지됩니다. 

이번 규제 기준은 3억 원이 전국 아파트 평균 가격이라는 점을 고려해서 정했다고 합니다. 

KB의 주택 가격 동향에 따르면 전국 아파트 평균 매매 가격은 약 3억 9천만 원이라고 하네요. 

규제 지역인 서울의 아파트 평균 매매가는 9억 1천만 원으로 전국 평균의 2.3배 수준입니다. 

 

서울 아파트 하위 20%(1 분위) 평균 가격은 약 3억 9천만 원으로, 

1 분위조차 4억 원에 근접해 사실상 서울에서 4억 원 이하 아파트는 찾아보기 힘들다는 뜻입니다. 

서울 25개 구의 아파트 124만 9천389개 가운데 3억 원 이하는 3.48%(4만 3천501개)에 불과하며 

강남, 강동, 광진, 동대문, 동작, 마포, 성동, 송파, 영등포, 용산 등 10개 구에서는 

3억 원 이하 아파트 비율이 0%대로 나타나고 있습니다. 

 

사실상 서울에서는 전세대출 자금을 활용한 갭 투자로 3억 원 초과 아파트 구매가 불가능입니다. 

 

정부는 다만 사들인 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있다면 

전세대출 회수 규제를 유예하는 예외를 만들었습니다. 

이 경우 전세대출 만기와 구입 아파트의 기존 임대차 계약 만기 가운데

먼저 도래하는 시기까지 전세대출 이용이 가능합니다. 

시행일 이전에 전세대출을 받은 상태에서 3억 원 초과 아파트를 구매했다면

이번 규제가 적용되지 않는 것이죠. 

현재 전세대출을 받은 사람이 시행일 이후 규제 대상 아파트를 사면

전세대출은 만기까지만 이용할 수 있으며 즉시 회수 대상은 아닙니다. 

 

한편 6.17 대책의 반사이익으로 오피스텔, 연립·다세대, 빌라 등이 새로운 투자처로 조명받고 있습니다. 

타깃이 아파트에 맞춰지다 보니 상대적으로 규제가 덜한 투자처로 자금이 몰리고 있는데, 

특히나 오피스텔은 청약통장 없이도 청약이 가능하며 주택담보대출 규제도 상대적으로 느슨하기에

수요가 증가할 것으로 전망되고 있습니다. 

 

정부가 다음 달 중순부터 투기과열지구에서 3억 원이 넘는 아파트를 샀다면 

다른 집 전세를 구하지 못하도록 전세대출을 묶었지만, 연립과 다세대 주택, 빌라는 제외했죠. 

갭 투자용으로 전세를 끼고 연립, 다세대 주택, 빌라를 산 뒤 또 다른 실거주용 전셋집을 

전세대출을 받아 구할 수 있도록 예외를 뒀습니다. 

이러한 유형의 주택에서는 전세대출을 활용한 갭 투자가 잘 이용되지 않는다는 판단에서죠. 

 

실제로 부동산 시장에서 연립, 다세대주택, 빌라는 집값이 아파트만큼 오르지 않는다는

통설이 있으며 현실이 그렇기도 했습니다. 

하지만 최근엔 공공재개발, 가로주택정비사업 등 가능성에 집값 상승세가 엿보이는 지역들이 나타나죠. 

전역이 투기과열지구인 서울 성북구 장위동의 장위 뉴타운에는 아직 실투자금 2억 원 미만으로 살 수 있는

빌라들이 있으며, 재개발 이야기가 나오면서 집값이 계속 오르고 있다고 합니다. 

 

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6.17 부동산 대책의 여파로 대출 부담이 적고 소액으로 투자할 수 있는 곳으로 수요가 이동할 것으로 보이나, 

투자든 실거주든 단순히 규제를 피해서 움직이는 것이 아니라 

입지와 여건 같은 미래가치를 따져보고 구매를 해야겠죠. 

사실상 빌라는 실수요가 대부분이고 투자 목적으로 구매하는 경우는 드문 것으로 나타납니다. 

 

이번 부동산 대책,,

전세대출 자금을 활용해서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게는 너무나 가혹한 게 아닌가 싶습니다. 

시장의 흐름이라는 것이 분명 존재하는데, 

시야를 너무 좁게 보는 게 아니었을까 하는 안타까움이 진하게 남네요. 

아니면 다 계획이 있는 것일까요..?