정부 규제? 나는 1억으로 10채 샀는데? [갭투자자/전세대출/지방 부동산]

안녕하세요, 

 

정부의 연이은 부동산 대책으로 인해 국민들의 혼란이 계속되고 있죠. 

정부는 대출규제 중심의 갭 투자 방지대책을 내놨다고 하지만, 현실성이 떨어진다는 지적이 계속되고 있습니다. 

대다수의 갭 투자자들은 대출을 활용하기보다는 높은 전세를 레버리지 수단으로 활용하기 때문인데요, 

전문가들은 규제 지역에 관계없는 세제 강화나 규제 예고제 등을 통해 

갭 투자 수요 자체를 잠재워야 한다고 지적하고 있습니다. 

 

**********

 

한국은행에 따르면 올해 1분기 16개 예금취급기관의 전세자금 대출 규모는 107조 2000억 원으로 집계됩니다. 

전분기 대비 8조 9000억 원이 늘어 증가폭이 사상 최대를 기록한 데 이어 처음으로 100조 원을 넘었죠. 

반면 주택담보대출은 같은 기간 3조 1000억 원이 감소한 532조 3000억 원을 나타냈습니다. 

 

정책대출 등을 포함해 규모가 늘어나는 전세대출은 갭 투자자들의 밑천입니다. 

주택을 매입할 때 투입비용을 낮추려면 매매 가격 수준만큼 높은 전세 가격을 치를 세입자가 필요한데, 

이들 세입자에게 그만한 돈을 대주는 것이 전세대출이기 때문입니다. 

전세대출이 갭 투자자들의 진입장벽을 낮춰주는 유동성으로 활용될 수 있는 셈이죠. 

 

6.17 대책은 무주택자나 1 주택자들이 자신은 전세로 거주하면서 

전세대출이나 주택담보대출을 이용해 다른 집에 갭 투자하는 걸 막는 것에 초점이 맞춰졌습니다. 

서울 등 매매 가격과 전세 가격의 차이가 수억 원대인 지역에서 

대출금을 투자에 전용하는 것을 차단하겠다는 것이죠. 

이마저도 조정대상지역 이상의 규제지역에 한정시켰습니다. 

 

그러나 집을 한 번에 수십 채씩 사들이면서 시장을 교란하는 갭 투자자들은 정부 규제와는 결이 다르게 움직입니다. 

자신들이 대출을 일으키진 않고 전세대출을 받은 세입자의 집을 사죠. 

보증금을 턱턱 내주는 만큼 매매 가격과의 차액을 좁힐 수가 있기 때문입니다. 

1억 원의 여윳돈이 있다면 이런 식으로 비규제 지역에서 1000만 원씩 10채를 사들이는 겁니다. 

 

빌라 시장의 경우에는 이런 일이 더욱 흔하죠. 

아파트보다 매매 선호도가 떨어져 전세 가격이 매매 가격에 육박하는 것이 빌라입니다. 

신축빌라를 분양할 때는 전세대출을 받는 세입자를 먼저 맞춘 뒤 수분양자를 구하는 것이 공공연한 일이죠. 

수분양자는 세입자 덕에 1000만~2000만 원으로 빌라 한 채를 사는 겁니다. 

하지만 현실적으로 전세대출을 막는 것은 쉽지 않습니다. 

전세대출은 부작용이 있더라도 서민의 주거비와 밀접하기에 정부에서도 손대기 어려운 측면이 있고, 

자칫 투자와 거리가 먼 사람들이 규제를 당할 수 있기 때문입니다. 

 

갭 투자자들은 지방 부동산 시장 공략에 나선 지 오래되었습니다. 

이번에 규제지역으로 지정된 인천과 대전, 군포 등은 1~2년 전부터 이미 전문적인 갭 투자자들이 쓸고 지나갔죠.

정부 규제가 뒷북에 그치고 꼬리만 잡고 있다는 지적이 나오는 이유입니다. 

 

갭 투자자들이 지방으로 몰리는 것은 앞으로 규제 가능성을 낮게 보는 시각도 깔려있습니다. 

해당 지역 부동산 시장의 부작용을 우려해 섣불리 지정할 수 없거나, 

아예 지정을 검토하지 않을 만큼 야금야금 조금씩 오르는 지역들이죠. 

당분간 규제지역으로 지정되지 않을 만한 곳을 미리 알아보고 선 투자하는 것이 갭 투자자들의 원칙입니다. 

 

이들이 노리는 곳은 앞으로 입주가 줄어들 예정이면서 전세가율이 높은 지역입니다. 

소액 투자가 가능한 데다 공급 감소는 전세 가격 상승으로 이어지기 때문이죠. 

1년 보유 요건을 맞춰 일반세율로 정리할 때 보증금을 높이고 매각할 때도 가격을 올릴 수가 있죠. 

 

최근에는 그동안 공급 폭탄으로 집값이 눌려있던 울산이나 경남 창원 등 산업도시에 갭 투자자들이 몰립니다. 

구미 등 경기침체가 심각한 곳도 가리지 않습니다. 

올해를 기점으로 입주가 감소하기 시작해 내년에는 더욱 줄어들기 때문에 선제적으로 뛰어드는 것이죠. 

지난해 1만 2000가구가 입주한 울산의 입주물량은 올해 3000가구, 내년에는 600가구로 줄어듭니다. 

창원도 4년 만에 처음으로 공급량이 1만 가구 아래로 떨어지고 내년에는 800가구에 불과합니다. 

 

구미 임은동의 '삼도뷰엔빌 W'는 입주 5년 차 신축 단지임에도

전용면적 60㎡의 전세 가격과 매매 가격 차이가 겨우 2000만 원에 불과합니다. 

올봄에는 가격차가 1000만 원에 그쳤지만 이마저도 투자자들이 몰려서 오르게 된 것이며 

입지나 지역경제 여건을 고려하지 않고 매수하는 사람들이 많은 것이 문제죠. 

 

갭 투자자들이 몰린 곳에서 역전세(전세 가격이 2년 전보다 낮아지는)나

깡통전세(매매 가격이 2년 전 전세 가격보다 낮아지는) 같은 일이 나타나면 피해는 고스란히 세입자의 몫이 되죠. 

그렇기에 전문가들은 선제적 규제가 필요하다고 설명합니다. 

주택 숫자가 일정 규모 이상일 경우 규제지역 소재 여부와 관계없이 양도소득세를 과감하게 부과해야만 

비정상적인 투자수요를 감소시킬 수 있다는 주장이죠. 

정책적인 선제 대응을 하는 방법은 규제 예고제가 유일하다며, 특정 지역에 규제가 가해질 수 있다는 신호를 줄 경우

실제 지정과 동일한 효과를 주면서 부작용을 막을 수가 있다고 설명하고 있습니다. 

 

**********

 

투자자들이 전세 버스를 타고 전국을 누비고, 그들의 휩쓸고 간 지역은 가격이 천정부지로 상승하죠. 

한 때 지방으로 아파트를 보러 간 적이 있었는데, 부동산에 들렀더니 

이렇게 직접 와서 보고 계약하려는 사람도 별로 없고 대부분은 전화로 주문한다고 하더군요. 

배달음식처럼 전화로 집을 구매하는 거죠. 

속으로 정말 깜짝 놀랐습니다.

 

투자자, 혹은 투기꾼들로 인해 피해를 보는 것은 고스란히 지역에 오래 거주하고 있는 주민들입니다. 

 지방에서 평온하게 집 한 채에서 오손도손 살고 있는데, 

갑자기 투기꾼들이 내려와서 휩쓸고 가니 집값이 말도 안 되게 올라버리죠. 

막상 그들은 타 지역으로 이사를 할 생각도 없고 투자 의욕도 없는데 

이런 식으로 갑자기 투기과열지구로 지정되어 버리고,

같은 지역에서 예전에는 가능하던 낮은 가격의 새 집 이사도 불가능하게 됩니다. 

청주의 경우가 지금 그러한 예시가 될 수 있다고 봅니다. 

 

투자자들이 지역 주민들의 사정이나 지역 경제를 보겠습니까, 

본인의 이득만 생각하지..