둔촌 주공아파트 재건축, 갈 길이 멀다 [분양 가격/조합 갈등]

안녕하세요, 

 

7월 28일 민간택지 분양가 상한제 유예기간 종료를 앞두고 있는 가운데 

올해 정비사업 분양단지 중 최대어로 꼽혔던 서울 강동구 둔촌주공아파트입니다. 

이에 관련해서 주택도시 보증 공사가 제시한 일반 분양 가격을 두고 

조합원들이 항의를 벌이는 등 갈등이 본격화되고 있는 모습입니다. 

 

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둔촌주공 재건축 조합이 조합 기대치에 크게 못 미치는 일반 분양가를 받아들이면서 

분양 수입이 줄어드는 만큼 조합원 각자가 부담해야 할 분담금도 1억 3000만 원씩이나 늘어날 것으로 보입니다. 

시장에서는 정부의 지나친 분양가 개입으로 조합원이 막대한 피해를 입고 

향후 공급에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 지적이 따르고 있습니다. 

 

정비 업계에 따르면 지난 8일에 열린 대의원회의에서 둔촌주공 재건축 조합은 

다음 달 초에 개최 예정인 관리처분변경 총회에 올릴 안건을 확정했으며,

안건에는 주택도시 보증 공사(HUG)와 협의한 일반분양가인 3.3㎡당 2910만 원을 받아들일지도 포함되었습니다. 

 

 3.3㎡당 2910만 원은 당초 둔촌주공 조합이 지난해 말 결의한 관리처분계획상 일반분양가인 

'3.3㎡당 3550만 원'에 비해 640만 원이나 낮아진 가격입니다. 

내려간 분양가를 반영한 일반분양 총수입 감소분은 약 7887억 원에 달할 것으로 추정되고 있습니다. 

이를 조합원 수(6123명)로 나누면 조합원 1인당 약 1억 2880만 원의 수입이 감소하는 셈이 됩니다. 

예를 들어 둔촌주공 저층단지 전용 49㎡를 소유한 조합원의 경우, 

이전 분양가가 적용되면 85㎡ 신청 시 약 9500만 원의 환급금(수익)을 받을 예정이었지만 

분양가가 내려가면서 약 3500만 원을 오히려 부담해야 할 상황에 놓이게 됩니다. 

 

조합 측은 분양 수입이 감소하는 만큼 사업비(지출)를 최대한 줄일 계획이라 조합원 부담금 증가폭은 

수입 감소폭(1억 2880만 원)보다는 크게 낮아질 것이라는 입장입니다. 

또 기존 19가구로 예정되었던 보류지 물량을 법정한도인 약 29가구까지 늘리기로 했으며 

늘어나는 10가구는 선호도가 높은 84㎡ 형으로 그만큼 일반분양 물량이 줄어들게 됩니다. 

HUG 측과 협의한 일반분양가로는 일반분양 물량이 많을수록 손해이기에 

최대한 물량을 줄이기 위해 보류지 물량을 늘린 것으로 파악됩니다. 

 

하지만 일부 조합원들은 조합 측 주장을 그대로 받아들이기 어렵다며 

조합장 해임과 후분양 추진 등을 강하게 주장하고 있습니다. 

일반 분양자에게만 로또를 안겨주고, 조합원들은 피해를 입는 HUG 측 분양가를 절대 받아들일 수 없으며

가능하면 후분양을 추진해야 한다는 입장을 고수하고 있습니다. 

 

다만, HUG가 제시한 일반분양가는 법적으로 따라야 하는 강제 조항은 아닙니다. 

하지만 현행법상 HUG의 분양보증 없이는 일반분양이 불가능하기에 조합 측에서는 이를 무조건 수용하거나, 

분양을 미루는 방법 외에는 다른 선택지가 없습니다. 

쉽게 풀이하면, 정부가 공기업인 HUG를 통해 민간사업의 분양가를 통제하고 있는 셈이죠. 

 

분양가가 변동될 여지는 아직까지도 충분히 존재하지만, 조합원들의 반발이 커지고 있는 이유는 

그동안 조합이 3.3㎡당 2910만 원으로 일반분양가가 정해졌다는 소문에 대해 극구 부인했기 때문입니다. 

실제로 조합은 HUG의 분양가는 확정되지 않았으며 협상을 진행 중이라고 지속적으로 주장해왔고, 

HUG 측에서는 분양가는 통보의 대상일 뿐 협상이 대상이 아니라고 언급하며 양 측이 대립해 왔습니다. 

 

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과연 7월에 개최 예정인 임시총회에서 2910만 원의 선분양을 하게 될지, 이를 거부하고 후분양을 진행할지, 

어떤 결정을 내릴지 귀추가 주목되고 있습니다. 

한편에서는 둔촌 주공아파트는 단지 규모가 큰 데다가 자금 압박을 받는 시공사들 때문에 

후분양은 어려울 것이라는 관측도 나오고 있는 거 같네요. 

둔촌 주공아파트 재건축 사업은 기존에 5930가구를 허물고 1만 2032가구의 대단지를 짓는 사업으로 

계획세대수 기준 전국 최대 규모로 알려져 있습니다. 

이 중 총 4786가구가 일반 분양될 계획입니다. 

 

공시지가에 맞는 분양가를 달라는 조합원들과, 그런 이들을 투기꾼으로 몰아가는 무리들.

양측 간 갈등이 어떻게 해결될지 지켜봐야 할 듯합니다.