분양권 줍줍, 큰 코 다친다! [규제지역/분양권 전매/분양권 주택 포함 여부/세금]

안녕하세요, 

 

제 블로그에 자주 방문해주시는 분들은 아시겠지만 부동산 관련 포스팅이 많습니다. 

제가 부동산에 관심을 갖는 만큼, 많은 분들이 같은 분야에 공부하며 관심을 갖고 계신 거 같은데요, 

이런 부동산이라는 것, 그리고 투자하는 것의 종류는 아주 다양하죠. 

토지, 상가, 주택 등등,, 

 

상대적으로 보자면 주거용은 실거주용으로 활용할 수 있고, 자가든 임차든 거주해야 하는 집은 

한 채 있어야 하기에 그에 따라 이용하는 수도 많고 투자 리스크가 

토지나 상가 등에 비해 적은 편이죠. 

거기에 인기 있는 아파트는 요즘에 일종의 '안전 자산' 개념을 가지고 있기에 

거주뿐 아니라 투자 대상으로도 인기가 아주 높습니다. 

최근에 새 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 분양을 시작하는 아파트는 포털 사이트에서 

실시간 검색 순위에 올라가 있는 경우가 허다하죠. 

 

자, 그런데 무턱대로 분양권에 투자하는 거 과연 괜찮을까요?

 

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요즘 부동산 관련 기사에서 눈에 자주 띄는 단어이기도 하고, 솔직히 저는 별로 선호하지 않는 단어입니다. 

'줍줍'. 

청약 모집을 마쳤는데 일부가 계약을 포기하거나 부적격으로 탈락하는 경우에

발생하는 잔여 물량에 대한 청약자를 받는 것이죠. 

이러한 경우에는 청약 통장이 없어도 되고, 청약 가점이 낮아 순위 안에 들지 못하거나 

탈락한 사람들이 기회로 삼아 분양권을 주워간다라는 의미로 줍줍이라고 표현합니다. 

그렇지 않아도 당첨 가능성도 낮았는데 잘됐다!라고 생각할 수 있지만, 

사실은 고려해야 하는 사항들이 꽤 많습니다. 

 

현행 부동산 규제 지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이 있습니다. 

뒤로 갈수록 각종 규제가 더해지고 청약 관련 규제도 있죠. 

최근 정부는 새로운 부동산 대책에 조정대상지역의 분양권 전매를 금지해 버렸습니다. 

쉽게 말해 잔금까지 납부해 주택으로 취득해야 한다는 말입니다. 

 

이 경우 취득세는 물론이고 잔금까지 자금을 마련해야 하기에 아무런 자금 계획 없이 

무조건 줍줍에 당첨되어서는 오히려 계약금을 날리는 상황이 생길 수도 있습니다. 

따라서, 분양권이 돈이 된다고 계획성 없이 청약에 응시하기보다는 

본인의 자금 계획, 실거주 여부 등을 명확하게 한 후에 결정해야 합니다. 

 

특히나 지난 2.20 부동산 대책으로 인해 기존 조정대상지역은 모두 1 지역으로 일괄 상향되었죠. 

소유권 이전등기일까지의 전매제한이 더욱 강화되었다는 의미입니다. 

 

만약에 대책 이전 분양권을 보유하고 있다면, 경우에 따라서는 전매도 가능할 수 있습니다. 

하지만 조정대상지역의 분양권은 보유 기간과 상관없이 50% 중과세율이 적용되며, 

지방세까지 포함하면 55% 이므로 판단에 신중해야 합니다. 

원래는 분양권 보유 기간에 따라 양도세율이 달라집니다. 

1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율 6~42%입니다. 

 

그리고 분양권 보유 기간과 주택의 보유 기간은 별도로 간주합니다. 

간혹 분양권 상태로 1년 6개월을 보유했으니 이후 주택이 되고 나면 6개월만 보유하면 

기본세율이라고 생각하시는 분들이 있는데 전혀 그렇지 않습니다. 

분양권 보유 기간은 그 기간대로, 주택은 주택별로 보유 기간을 따져야 합니다. 

 

지난 12.16 부동산 대책에서 바뀐 가장 큰 사항이 바로 분양권도 주택 수에 포함하느냐입니다.  

원래 분양권은 엄밀히 따지자면 '주택을 취득할 수 있는 권리'로 주택으로 계산할 수는 없습니다. 

따라서 양도세 계산 시 주택수에 포함이 되지 않고, 

주택이 아니기에 분양권 양도세율이 적용되는 것입니다. 

 

반면, 현재 주택을 양도하는 경우 주택의 양도세율은 1년 미만 40%, 1년 이상 기본 세율 6~42% 을 적용합니다. 

물론 이 역시 2021년 양도분부터는 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본 세율 6~42%

로 변경되기에 이제는 주택 역시 토지나 상가, 분양권과 같은 동일한 양도세율이 적용됩니다. 

 

자, 그런데 2021년부터는 조정대상지역 내에서 양도세 중과를 판단할 때 

분양권 역시 주택수에 포함된다고 하는데, 이게 과연 어떤 영향을 미칠까요?

 

만약에 어떤 사람이 주택 2채(모두 조정대상지역), 분양권 1개(비조정대상지역)를 보유하고 있다고 봅시다. 

이 사람이 올해 주택 중 한 채를 양도할 경우, 비과세가 아니라면 당연히 양도세가 부과되겠죠. 

조정대상지역에 위치하였기에 양도세 중과가 적용됩니다. 

 

양도세 중과가 뭡니까?

장기보유 특별공제를 배제하고, 기본세율에 10% p(중과대상 주택이 2 주택인 경우), 

또는 20% p(중과대상 주택이 3 주택인 경우)를 가산하는 겁니다. 

즉, 아무리 오래 보유한 주택이더라도 장기보유 특별공제를 없애 버리고, 여기에 다시 기본세율을 가산하므로 

경우에 따라 최고세율 42%가 아닌 62%(=42%+20%)가 적용될 수 있다는 겁니다. 

만약에 여기 지방세까지 포함되면 68.6%가 되죠. 

 

그런데 2021년이 되면 분양권이 중과 판단 시 주택수에 포함되므로, 

위와 같은 경우 2020년에 주택을 팔면 2 주택 중과이나, 2021년에 매도하게 되면 3 주택 중과가 적용됩니다. 

2 주택이 3 주택으로 바뀌게 되는 겁니다. 

만약에 주택을 양도해야 한다면 올해 판매하는 것이 낫겠죠?

 

양도세에 있어서 고가주택은 실거래가, 즉 계약 금액이 9억 원을 초과하는 주택입니다. 

이 고가주택은 매도 시, 특히나 비과세인 경우 더 조심해야 합니다. 

비과세는 세금을 한 푼도 내지 않는 것이지만 특이하게도 실거래가 9억 원을 초과하는 고가주택은 

'9억 원 초과분에 대한' 양도세를 내야 합니다. 

가령 1 주택 비과세라 하더라도 양도가액이 9억 원을 초과하는 15억 원이라면 

전체가 비과세가 아닌, 9억 원 이하는 비과세, 그리고 9억 원을 초과하는 6억 원에 대해서는 

양도세를 내라 이 말입니다. 

 

원래는 세금을 내지 않아도 되는 비과세인데, 당사자는 억울할 수 있겠죠. 

그래서 정부는 9억 원을 초과하는 6억 원에 대해 세금을 내라, 대신 최대 80%의 장기보유 특별공제를 해주겠다는 겁니다. 

그리고 그 장기보유 특별공제는 작년까지는 보유만 해도 최대 80%가 가능했으나, 

올해는 보유 기간 중 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%, 

그리고 내년부터는 2년 이상 거주를 한 경우, 보유 기간과 거주 기간을 별도로 계산해서 80%가 

장기보유 특별공제를 적용받을 수 있습니다. 

 

만약에 고가주택 비과세에 해당하는 경우, 해당하는 주택과 분양권이 있다면 어떨까요?

올해까지는 분양권이 주택수에 포함되지 않으니 특별한 이슈가 없지만 

내년부터는 조정대상지역에서 중과 판단 시 분양권도 주택수에 포함됩니다. 

따라서 9억 원 초과 고가주택 비과세에 해당하는데, 만약에 분양권이 있다면 

내년부터는 반드시 해당 고가주택 매도 시 사전에 세무사와 상담 후 매도를 진행해야 합니다. 

 

이유를 보자면, 9억 원 초과분에 대해 과세가 들어가는데, 

이때 해당 고가주택이 조정대상지역에 있다면 9억 원 초과분에 대해 양도세 중과가 들어가며, 

동시에 분양권도 주택수에 들어가 2 주택 중과가 3 주택 중과가 될 수 있기 때문이죠. 

이런 경우 장기보유 특별공제가 불가하니 세금 부담이 급격히 늘어나며 

여기에 다시 기본세율도 가산되어 매우 높은 양도세를 납부해야 할 가능성이 있습니다. 

 

물론 오른 집값에 따라 매도 시 차익이 생긴 부분에 대해 세금을 내는 건 당연하지만

알고 내는 게 정신적으로도 도움이 되겠죠?

고가주택 비과세에 해당하는데 분양권을 보유하고 있다면, 올해 고가주택을 매도하거나 

혹은 2021년 이후 고가주택 매도 시 사전에 분양권을 매도하는 등 매도 전략을 세무 상담을 통해 결정해야 합니다. 

(물론 전매제한이 있다면 잔금을 치러야 하고, 분양권 전매가 불가하므로 함부로 줍줍 하면 안 됩니다)

 

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준비되지 않은 상태에서 함부로 줍줍 하면 안 되는 이유, 이제 아시겠죠?

세금 관계에 대해 명확히 유념하셔야 합니다. 

 

청약이라는 특징상, 나의 첫 집을 마련하는 사람들이 더 많이 지원하는 경향이 있다 보니 

세금에 대해 잘 따지지 않고 접근하는 경우가 많을 수 있습니다. 

 

 

 항상 드리는 말씀인데, 무리한 것은 안 하느니만 못합니다. 

투자 역시 그렇습니다. 

투자와 도박은 한 끗 차이인 거, 항상 강조드립니다.