세대 분리 비과세 받으려면? [증빙 자료/세대 요건/실질 과세 원칙]

안녕하세요, 

 

여러분들 '1세대 1 주택 비과세'라는 내용에 대해 잘 알고 계신가요?

자, 1세대가 1 주택을 보유하면서 2년 이상 보유하거나 혹은 

2년 이상 거주하는 경우(조정대상지역에서 취득 시),

이런 경우에 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있죠. 

 

실거래가 9억 원을 초과한다면 9억 원까지 비과세에 포함되며, 9억 초과분은 과세됩니다. 

많은 분들은 '2년 거주' 혹은 '2년 보유'에만 신경을 쓰지만 

가장 중요한 것은 바로 '1세대'라는 조건입니다. 

 

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비과세가 뭡니까, 세금을 과세하지 않는다는 뜻이죠. 

과세 당국 입장에서는 매우 이례적으로 납세자들에게 주는 아주 큰 혜택이라고 할 수 있죠. 

따라서 혜택이 큰 만큼 적용도 엄격합니다. 

 

1세대 1 주택은 말 그대로 '1세대' 이기에, 세법 기준으로 세대를 구성할 수 있어야 하며 

혼인을 하거나, 만 30세 이상이거나, 일정 이상의 소득이 있어야 합니다. 

이 세 가지 중에서 하나 이상을 갖춰야 세대 구성을 할 수 있습니다. 

 

가령 아빠, 엄마, 자녀 이렇게 총 3명으로 이루어진 세대가 있다고 가정했을 때

아빠 명의로 1채, 엄마 명의로 1채, 자녀 명의로는 주택이 없다고 할 경우, 

해당 세대가 보유한 주택은 당연히 2채로 계산되겠죠?

그렇다면 당연히 이런 상황에서 일시적 2 주택 비과세가 아니라면 세금이 나올 텐데

이때 만약 보유 중인 주택 중 한 채를 자녀에게 증여하고, 이후 세대 분리하면 

모두가 1세대 1 주택 비과세가 될 수 있을까요?

 

일단 증여에는 별 문제가 없습니다. 

증여로 인한 증여세, 취득세만 납부하면 끝입니다. 

하지만 문제는, 만약 해당 자녀가 고등학생이고 미혼에 일정 소득이 없다면?

세대 구성이 이뤄지지 않겠죠. 

 

제 아무리 주민등록 전입을 달리해서 세대 분리를 한다고 해도 세법 기준으로

자녀는 세대를 구성할 능력이 없다고 보이기에 세대 분리가 안되었다고 판단, 

원래 세대로 보며 당연히 세대 기준 2 주택이기에 비과세 역시 불가능합니다. 

만약 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 비과세가 불가할 뿐 아니라 2 주택 중과가 적용됩니다. 

 

그렇다면 만약에 자녀가 세대를 구성할 수 있는 요건을 갖추었다면 어떨까요?

나이가 만 30세 이상이거나 혼인을 했거나 혹은 취업해서 회사에 다니고 있다고 가정합시다. 

이번에도 증여 등으로 명의를 자녀에게 이전하고, 주민등록을 분리해서 비과세가 가능할까요?

많은 분들이 주민등록이 다르면 세대 분리가 되어 비과세가 가능하다고 알고 계시지만 

이는 정확히 보자면 반은 맞고, 반은 틀립니다. 

 

우리 세법은 주민등록상 거주지뿐 아니라(외형적), 실제 생계를 달리하는지 여부(실직적)를 따져 

세대 분리를 판단합니다. 

즉, 아무리 주민등록이 분리되었다 하더라도 생계를 같이 한다면 

이는 세대 분리가 되지 않은 것으로 간주합니다. 

이때 생계를 같이 한다는 것은, 동일한 주소 또는 거소에서 

동일한 생활자금으로 생활하는 것으로 쉽게 말해 숙식 및 경제활동을 같이 한다고 생각하면 됩니다. 

쉽게 말해 같이 밥을 먹거나 가계부를 따로 쓰지 않는다면 

이 경우에는 생계를 같이 한다고 봐야 합니다. 

그렇기 때문에 실제로는 같이 살면서 주민등록만 분리되어 있다고 한들 

세대가 분리되었다고 보기는 힘듭니다. 

아무리 외형이 달라도 실직적으로는 한 식구이기 때문입니다. 

 

자, 주민등록상 외형은 별도로 실제 생계를 달리하는지 여부에 따라 세대 분리를 판단한다.

이것을 기억하셔야 합니다. 

가장 좋은 것은 주민등록도 따로, 실제 생활도 따로 하는 것 입니다. 

하지만 실수로 전입이 함께 되어있으면서도 따로 거주하거나, 

혹인 개인 사정으로 전입은 함께 되어있지만 실질적으로 별도의 생활을 유지한다면 

이 경우에는 세대 분리를 인정할까요, 안 할까요?

 

최근에 결정 사례를 본다면, 실직적으로 생계를 따로 한다면 이는 별도 세대로 간주하여 

1세대 1 주택 비과세 역시 가능하다고 인정해주는 추세입니다. 

이런 경우에는 사정이 있어서 한 곳에서 살지만 별도 세대로 인정받기 위한 

증빙 자료를 꼭 갖추어야 합니다. 

사실상 생계를 달리한다는 사실은 당연히 객관적이고 공적인 자료를 확보하는 것이 중요하겠죠. 

 

사업자등록증, 취학 자녀에 대한 재학 또는 졸업증명서, 전화 가입증명서, 공동주택의 입주자 관리 카드, 

관리비 납부 영수증, 신문 구독료 영수증, 종교단체 가입 증명서, 병원 진료기록, 금융 거래실적, 

수신한 우편물, 노인회 회원 대장 사본 등이 그러한 증빙 자료가 될 수 있습니다. 

 

여러 사례를 보자면 실제로 그곳에서 거주했는지를 확인하기 위해 

관할 세무서에서 교통카드 사용내역은 물론, 통신기지국 발신내역까지 요청한다고 하니 

'세대 분리'라는 것이 그렇게 만만한 것이 아니라는 걸 꼭 기억하셔야 합니다. 

 

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외형보다는 실직적인 요소가 더 중요하다는 사실, 

그리고 한편으로는 독이 될 경우도 있겠지만 잘 활용하면 불리한 과세 결정을 엎을 수 있는 증빙자료, 

반드시 기억하고 잘 갖춰둬야 세대 분리도 가능하고 세금 혜택도 받을 수 있겠죠?

 

과거에 그냥 넘어갈 수 있는 것들이 있었다면, 

우리가 살고 있는 현재는 너무나 많은 발전이 이뤄졌기에 모르고 넘어갈 수 있는 것들이 사라지고 있습니다. 

충분하지 못한 증빙 자료, 이 정도면 괜찮겠지 하고 눈속임? 불가능하다고 봐야겠죠. 

원리 원칙에 입각하여 준비를 철저히 하셔야 합니다.