빌라 거래의 위험성, 시장 변동성에 취약하고 감가상각 빠르다

안녕하세요,

 

아파트와 오피스텔 매매 가격이 하락세로 돌아서자

고공행진을 하던 빌라 시장도 열기가 빠르게 식으며

하락장으로 반전하는 모습을 보입니다.

특히 주택시장의 가장 약한 고리로 여겨지는

빌라는 깡통전세 위험에 가장 직접적으로 노출되기에

우려의 목소리가 높아집니다.

 

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서울 연립·다세대 매매 가격지수 변동률은 

작년 10월 0.55%로 정점을 찍은 후 

11월에 0.48%, 12월 0.25%, 올해 1월 0.03% 등 

가파르게 하락했습니다.

 

지난 2월에는 -007%로 하락 반전했습니다.

이후 3월부터 6월까지는 상승과 하락을 반복하며

불안한 흐름을 이어가고 있습니다.

 

부동산원의 연립·다세대 실거래가 지수 역시

5월 전국 변동률이 -0.10%로 

3개월 만에 하락 전환했습니다.

중간 집계를 통해 산출한 6월 잠정 수치도

-0.26%로 하락폭이 확대될 조짐을 보이고 있습니다.

 

실거래 가격 지수는

시장에서 실제 거래된 아파트의 가격 수준과

변동률을 파악해 작성한 지수로,

실제 신고된 거래 사례만 집계하기 때문에

비교적 정확한 통계로 평가받고 있습니다.

 

불장 양상을 보였던 작년과는 확연히 분위기가 달라졌다는 게

중개업자들의 설명입니다.

아파트값이 하락하기 시작하면 오피스텔, 빌라까지 

전방위적으로 영향을 미칠 수밖에 없으며

최근 들어 금리인상의 여파로

매수세가 가라앉고 있다고 언급했습니다.

 

실제로 서울 연립·다세대 매매 거래량도 줄어들고 있습니다.

서울의 다세대·연립주택 거래량은 4월 3851건,

5월 3787건, 6월 3079건 등 줄어드는 추세입니다.

작년 6월 5490건에 비하면 30% 이상 줄어들었습니다.

 

작년까지 아파트 매매 가격이 천정부지로 치솟자

이를 감당하지 못한 수요자들이 

대체재인 빌라 시장으로 몰리면서 

빌라는 한동안 반사이익을 누리기도 했습니다.

 

하지만 작년 말부터 아파트와 오피스텔 시장이 꺾이자

후행 성격이 강한 빌라 시장도 

시차를 두고 충격을 받고 있는 것으로 판단됩니다.

 

특히 빌라는 아파트보다 감가상각이 빠르고

일반적인 선호도가 낮기 때문에 

시장 변동성에 취약한 편이라고 할 수 있습니다.

통상적으로 조정기에 접어들 경우

아파트보다 더 타격을 크게 받는 경향이 나타납니다.

 

게다가 전세자금 대출 금리가 치솟고 있는 가운데

집값 하락이 본격화될 경우

빌라촌을 중심으로 깡통전세 문제가

확산될 수 있다는 우려가 큽니다.

이 때문에 서민이 주로 거주하는 빌라는

주택시장 내에서도 가장 '약한 고리'로 불립니다.

집값이 오를 때는 문제가 없지만 

빠질 때는 가장 많은 문제가 나타나는 것이 

바로 빌라입니다.

 

업계에 따르면 신축 빌라의 전세 거래 중

30%가량이 전세가율 90%를 웃돌고 있습니다.

통상 부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면

깡통 전세가 될 위험성이 높은 것으로 판단합니다.

 

이미 전세보증금 반환보증 사고 금액은

올 상반기에만 3407억 원으로

상반기 기준 역대 최대치입니다.

 

깡통전세 피해는 신축 빌라를 중심으로 많이 나타나는데

집을 사려는 사람은 없고

전세로만 찾는 수요가 있을 때 많이 생기게 됩니다.

지방의 경우 투기세력이 몰렸던 지역은

깡통전세에 대한 우려가 클 수밖에 없기에 

주의해야 합니다.

 

당국도 이런 점을 예의 주시하며

대책 마련에 고심하고 있는 것으로 보입니다.

국토교통부는 '주거 분야 민생안정 방안'을 통해

전세가율이 90%를 초과하거나

경락률보다 전세가율이 높은 깡통 전세 징후'를 보일 경우,

해당 지자체에 '주의 지역'임을 통보하고

특별 관리하기로 했습니다.

 

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윤 대통령도 최근 서민들의 소중한 보증금을 노리는

전세 사기까지 기승을 부려

어려운 서민들을 더 힘들게 하고 있다고 언급하며,

깡통 전세가 우려되는 지역을 선별해서

선제적으로 관리해나가겠다고 강조했습니다.

 

빌라 거래, 유의해야겠죠?