무주택 자녀에게 증여세 없이 주택을 매도하는 방법

안녕하세요,

 

다주택자인 부모가 무주택자인 자녀에게

부동산을 양도할 때

시가보다 싸게 팔고 싶은 것이 

부모의 마음이겠죠.

세법에서는 특수관계자 간에 양·수도하는 경우

증여세나 양도가액을 과소하게 신고해서

조세 부담을 회피하려는 행위에 대해

양도세 규정을 마련하고 있습니다.

 

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특수관계인으로부터 부동산을

시가보다 낮은 가액으로 양수했다면

시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중

적은 금액을 뺀 금액에 대해 양수인에게 증여세를 과세합니다.

예를 들어 자녀가 시가 15억 원인 아파트를 

부친으로부터 12억 원에 양수한다면 

자녀는 3억 원의 이익을 얻게 되는 셈인데,

이 금액 전부에 증여세를 과세하지 않습니다.

이 경우 증여가액은 이익을 본 3억 원에서 3억 원을 차감하면

'제로'가 되기 때문에 증여세를 내지 않아도 됩니다.

 

양도자가 특수관계인인 양수인에게 부동산을 팔 때

조세 부담을 부당하게 줄였다면 거래가액을 인정하지 않고,

시가를 양도가액으로 봐 양도세를 계산합니다.

이때 특수관계인은 배우자와 6촌 이내의 혈족과

4촌 이내의 인척을 뜻합니다.

부당성의 기준은 시가와 거래가액의 차이가 

3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상일 경우입니다.

 

예를 들어 아버지가 시가 15억 원인 아파트를 

자녀에게 14억 원에 판다면

양도세 신고의 양도가액은 거래가액인 14억 원이 아니라

시가인 15억 원이 됩니다.

아버지와 아들은 특수관계자에 해당하고 

시가와 거래가액의 차이 1억 원이 시가의 5% 이상인

7500만 원을 초과해 부당성 기준을 충족하기 때문입니다.

만약 특수관계자가 아닌 제 3자에게 주택을 저렴하게 판다면

거래가액 14억 원이 양도가액이 됩니다.

 

1가구 1 주택자(일시적 2 주택자 포함)인 부모 세대가

시가가 12억 원 이하인 주택을 자녀에게 9억 원에 저가 양도한다면

양도세와 증여세가 모두 없습니다.

1가구 1 주택자가 시가 12억 원 이하의 주택을 양도하는 경우

양도세는 비과세로 분류되며,

증여가액은 0원이기 때문입니다.

다만 양수자인 자녀는 취득자금에 대한 소명 요청을 받을 수 있어

소득금액 증명원과 대출금, 증여세 신고 등의

서류를 준비해야 합니다.

 

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참 쉽지 않은 부동산의 세계이지만,

아는 만큼 아낄 수 있고

아는 것이 큰 힘이 될 수 있는 부동산이니만큼

잘 알아두시면 도움이 될 것입니다.