하락장에도 흔들리지 않을 부동산 투자

안녕하세요,

 

오늘은 어떤 블로그에서 읽은 글에 공감하여

그 얘기를 공유하고자 합니다.

투자의 가치관에 대한 글입니다.

 

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주변에 어떤 지인이 있습니다.

 

사업과 투자를 같이 하는 지인은

시장의 흐름에 늘 민감합니다.

경기를 많이 타는 사업의 특성상

시장의 변화를 온몸으로 맞아왔기 때문입니다.

그 과정에서 현금의 중요성을 몸으로 체감해 왔고

이는 대출 없이 자기 자본으로 하는 

보수적인 투자로 이어졌었습니다.

 

이러한 투자를 다른 투자자들은 비웃었습니다.

담보부터 신용까지 풀 레버리지를 사용해 

내 돈 한 푼 없이 돈을 벌 수 있는데,

자기 돈만 가지고 투자하는 것은 

너무 시대에 뒤처진 것이 아니냐는 것이었죠.

그래 가지고 언제 부자가 될 수 있겠냐는

핀잔이 이어지곤 했습니다.

 

그러던 사이, 시자은 소리 소문 없이

방향을 틀고 문법이 바뀌었습니다.

계속해서 앞으로만 갈 것 같던 수레바퀴가

갑자기 뒤로 가기 시작하자

관성적으로 따라가던 투자자들이 넘어지고 있습니다.

 

시장의 수레바퀴가 바뀌면,

*상승상*

신용 및 담보 풀 레버리지 > 더 많은 자산 취득 >

상승 및 레버리지 수익 > 언제든지 매도 가능 >

이자 부담의 심리적 경감

 

*하락장*

신용 및 담보 풀 레버리지 > 더 많은 자산 보유 >

하락 및 레버리지 손실 > 매도 불가 >

이자 부담의 심리적 가중

 

흔히들 알고 있는 상식 중에 하나는

순수 부동산 투자자는 무이자 전세 갭 투자를 하기 때문에

레버리지의 역습을 당하지 않는다는 것입니다.

 

하지만, 상승장에서 더 많은 자산을 취득해

더 높은 수익을 내려는 투자자들은

신용 및 담보 대출을 끌어들여 받은 투자금으로

투자에 나서곤 합니다.

즉, 대출 레버리지 투자를 하고 있는 것입니다.

다만, 이 돈이 내 돈인지 대출 돈이지 헷갈릴 뿐이죠.

 

상승장에서는 대출 이자가 두렵지 않습니다.

자산 가격은 오르고 언제든지 팔아서

대출을 상환할 수 있다고 생각하기 때문입니다.

하지만, 실제로 대출을 상환하는 사람은 극소수입니다.

오히려, 더 받을 수 있기를 바랍니다.

 

하지만, 자산 가격이 떨어지고 매매가 되지 않으면

그때부터 투자하려고 받은 대출금의 이자가

심적으로 버거워지기 시작합니다.

자기 돈인 줄 알았던 대출금이 은행돈이었다는 사실이

새삼 환기됩니다.

팔리지 않은 자산으로 돈이 묶이는 와중에

대출 이자가 나가면서 피가 마르는 느낌이 들기도 합니다.

 

고백하자면, 저도 대출 레버리지에서 자유롭지 않습니다.

신용 대출과 담보 대출을 통해 

투자금을 마련하고 투자해왔습니다.

아마도, 과거의 글 어딘가에는 '착한 대출'에 대한 글도

한두 개쯤은 있을 겁니다.

그리고, 투자에 있어 대출이 필요하다는 생각에는

변함이 없습니다.

특히, 돈 나올 구멍이 없는 직장인에게는 말입니다.

 

다만, 십수 년 전 회사 대출을 받아 샀던 부동산이

반토막이 났던 경험이 있어서인지

욕심을 채우려는 과도한 대출은 자제했습니다.

대부분 대출은 자산에서 나오는 월세 같은 현금 흐름으로

충당되게 만들어서 위기를 모면하고 있습니다.

다행히, 아직까지는 시간적 여유를 가져가고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고, 대화하다 보니 은근슬쩍

자기 돈으로만 투자했던, 

그래서 하락장에도 흔들리지 않는 편안한 지인이

이제와 부러운 느낌이 드는 것은 

어쩔 수 없는 것 같습니다.

 

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대출 없는 투자는 자본금에 여유가 없다면

큰 기대를 갖기도 어렵겠죠.

성장의 한계가 명확하기 때문입니다.

다만 내 자본으로만 이뤄진 투자는

지금과 같이 금리가 부담스러운 시기에

마음에 안식을 가져다줄 수 있을 겁니다.

 

어떤 방식의 투자가 옳다, 그르다는 답은 없습니다.

나의 성향에 맞는, 그리고 위험을 줄일 수 있는

현명한 생각이 중요하겠죠.

 

금리 부담이 높아지는 시기에

적절한 예가 아닐까 싶네요.