일시적 2주택자 비과세 혜택 받는 경우는?

안녕하세요,

 

현행 법령상

집을 2채 이상 소유하다가 매도할 경우에는

양도소득세 중과세가 적용됩니다.

그러나 집 2채를 소유하는 목적이

상속이나 혼인 등 불가피한 사유 때문이라면

2채가 될지라도 1채로 봅니다.

이를 일시적 2 주택이라고 하는데, 

일시적 2 주택의 경우 해당 집을 팔 때

양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

이처럼 집이 2채가 되어도

비과세를 적용받을 수 있는 사유가 몇 가지 있습니다.

 

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일시적인 2주택 비과세 특례 사유는 

1세대 1주택자가 기존의 주택을 매도하지 않은 상태에서 

새로운 주택을 구입한 경우를 말합니다.

 

이때는 법에서 정한 요건을 갖추고 

일정한 기간 내에 기존 주택을 매도하면

일시적 2주택으로 비과세 혜택을 적용받기 위해서는 

종전주택을 구입한 후 1년이 지나서 새로운 주택을 취득해야 하며,

새로운 주택을 구입한 후에는 

종전주택을 3년 이내에 팔아야 합니다.

 

다만 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서

2018년 9월 14일 이후 

조정대상지역 내에 새로운 주택을 구입한 경우에는

종전주택을 2년 이내에 팔아야 비과세가 적용됩니다.

 

 

2019년 12월 17일 이후

종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서

조정대상지역 내에 새로 취득하는 주택은 

1년 이내에 신규주택으로 전입하고 

1년 이내에 기존의 주택을 양도해야 합니다.

이 사례에서 홍길동 씨가 새로 구입한 주택이 소재한

남양주시 다산지구는 조정대상지역에 해당됩니다.

홍길동 씨는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이주하는 것이지만

2018년 9월 14일 이전에 신규주택을 구입했으므로,

신규주택 구입일로부터 3년 이내인

2021년 4월 전까지 종전주택을 매도하면

평창동 주택을 비과세 적용받을 수가 있습니다.

 

1세대 1주택인 시점에

부모님의 사망으로 인해 주택을 상속받은 경우에는

불가피하게 집이 2채가 된 것입니다.

그러므로 원래 소유하고 있던 주택을 팔 때

상속받은 주택이 없는 것으로 보고 

1세대 1주택으로 양도소득세 비과세를 적용합니다.

이때 일반주택의 양도기한에는 제한이 없습니다.

그러나 일반주택이 상속개시일에서 소급해

2년 이내에 부모님에게 증여받은 주택이라면

비과세를 적용받을 수가 없으며,

상속받은 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다.

 

결혼 전에 남자와 여자 모두 집을 소유하고 있다가 

결혼을 해 합가했다면 

의도치 않게 1세대 2 주택자가 된 것입니다.

이때도 불가피하게 2주택이 된 경우이므로

혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은

1세대 1주택으로 여겨 비과세를 적용받습니다.

 

또한 1세대 1주택자가 60세 이상의 부모님을 

동거 또는 봉양하기 위하여 1세대 2주택이 된 경우에도,

세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은

1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

 

거주하고 있는 주택을 소유한 자가 

주택을 구입해 임대주택사업을 한다거나,

가정어린이집으로 등록해 소유하다가 거주주택을 파는 경우에는

1세대 1주택자 양도로 보아 양도소득세 비과세를 적용합니다.

이 경우 소유한 주택에 반드시 2년 이상 거주를 해야 합니다.

 

다만 2019년 12월 17일 이후부터는 

소득세법과 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 경우라도

조정대상지역 내 임대주택은 거주요건 2년을 충족해야

1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

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유상 매매의 경우,

양도소득세의 양도 및 취득일자 기준은

대금청산일(잔금 지급일)이 기준입니다.

대금청산일이 불분명하거나 대금청산일이 먼저 등기한 경우에는

등기접수일이 기준일이 됩니다.

 

이것은 일반적인 매매의 경우이며,

경매는 경락대금 완납일이 잔금일이 되고

교환의 경우에는 물건의 명도일이 취득일자 기준이 됩니다.