[규제의 역설] 분양가 상한제

안녕하세요,

 

분양가 상한제는

대한민국 주택정책의 역사를 함께 해온 제도이자

그 효과에 많은 비판이 제기되는 제도입니다.

1973년 처음 시행된 분양가 상한제는

정권의 변화에 따라 무력화와 부활이 반복되었죠.

현재 상황은 2015년 사실상 무력화되었던 민간택지에 대한 

분양가 상한제가 2019년 부활을 알렸고,

2020년 7월 다시 시행되기에 이르렀습니다.

 

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분양가 상한제는 시장 가격보다 낮은 수준에서 

신규 공급 주택의 분양 가격을 통제하는 정책으로

경제학에서 설명하는 최고가격제와 일맥상통합니다.

 

최고가격제는 시장에서 형성된 가격 이하로

통제 가격이 설정되어야 실효성이 있으며,

최고가격제가 시행되면 수요자는 증가하고

공급자는 감소하게 됩니다.

이 경우 초과수요가 발생하게 되고,

누구에게 공급할 것인가의 할당 문제가 나타나게 됩니다. 

주택시장에서는 청약 가점제, 청약 추첨 등의 방식으로

수요자들에게 주택을 할당하게 됩니다.

 

 

분양가 상한제의 본질적인 문제는

가격 프리미엄의 형성이라는 것입니다.

분양가 상한제의 시행 목적은 

주택 가격의 안정화입니다.

또한, 주택을 공급하는 민간 시행사 및 건설사가

과도한 이익을 가져가고 있다는 판단도 작용합니다.

신규 분양 주택의 프리미엄 형성은 

신규 공급 가격 통제에도 불구하고 

분양 이후 주택 거래 가격은 본래 시장 가격 이상으로 

상승함을 의미하게 됩니다.

즉, 주택 가격 안정이라는 정책의 의도와는 

반대되는 결과를 초래하게 되는 것이죠.

 

공간-자산 이론의 4분면 모형은 

부동산 시장을 구성하는 각 영역의 인과관계를 

직관적으로 보여줍니다.

이 모형에 분양가 상한제를 적용해보면

그 효과를 관찰해 볼 수 있습니다.

시장에서 형성된 주택 가격 미만으로 분양가 상한 가격이 결정되면

주택공급이 감소합니다.

 

이는 주택 임대료를 상승시키고,

규제 이전보다 주택 가격을 상승시킵니다.

결국 정부에서 정한 분양가 상한 가격과

기존보다 상승한 주택 가격 사이에 가격 프리미엄이 형성되며,

 분양 가격 프리미엄을 쫓아 주택시장에 투자자가 뛰어들게 하여

시장을 과열시키는 부정적인 순환고리를 만들어냅니다.

 

이를 방지하기 위하여 의무거주, 전매제한 등의

규제조치가 이뤄지고 있지만

일각에서는 이러한 규제를 무시한 불법적인 거래가 이루어지면서

가격 상한제의 부작용으로 알려진

암시장 형성이 관찰되기도 합니다. 

 

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정부는 분양가 상한제가 주택 가격의 안정에

유의미한 효과를 주지 못한다는 비판의 목소리를 인지하고

분양가 상한제 개편안을 발표하였습니다.

분양가 산정 기준을 구체화하는 등

기존보다 합리적인 형태로 제도를 개편하려고 했죠.

 

그러나 제도 개선에도 불구하고 

시세보다 낮은 수준으로 결정되는 분양가 상한제가 유지되는 한

공급 부족과 가격 프리미엄 형성이라는 

본질적인 문제를 해결하지는 못할 것이란

우려는 계속되고 있습니다.