다주택자에게 도움이 되는 절세 방법

안녕하세요,

 

2 주택 이상 보유한 다주택자들은 

각종 세금 문제로 머리가 아프실 겁니다.

다주택자가 조금이라도 절세할 수 있는 방법은

어떤 것들이 있을까요?

 

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지금까지 취득세는 주택 가액에 따라 세율이 정해져 있어서

단순하다고 느낄 수 있었습니다.

하지만 개정된 취득세는 2 주택부터 복잡해졌죠.

개인의 경우 최대 12%의 취득세를 내야 하는

경우가 생겼습니다.

만약 5억 원의 주택을 취득했다면,

세금으로만 6,000만 원을 내야 하는 겁니다.

 

 

정부의 자료를 토대로 한다면

조정대상지역에 2번째 주택을 취득할 경우

개정된 취득세율 표에 따라 8%의 취득세를 내야 합니다.

하지만 실상은 무조건 8%를 내야 하는 것은 아닙니다.

 

취득세도 일시적 2 주택에 해당하면 

비록 조정대상지역이라 하더라도 기존과 동일한 취득세율,

즉 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.

만약 1 주택자인 사람이 집을 한 채 더 구매한다면,

우선적으로 조정대상지역 여부와 관계없이 

1~3%의 취득세를 납부합니다.

이후 종전주택을 기한 내에 매도하기만 한다면

더 내야 할 취득세는 없는 것이죠.

 

 

하지만 일정 기간 내에 종전 주택을 팔지 못했다면,

세율에 따라 취득세를 추가 납부해야 합니다.

신규주택(조정대상지역) 매수 시 

1%의 취득세를 납부했다면,

차액인 7%의 세금이 추가 과세되고,

여기에 가산세까지 적용받게 됩니다.

 

만약 신규 주택이 조정대상지역에 위치한다면

종전주택의 조정대상지역 여부에 따라 

종전주택 처분 기한이 달라지게 됩니다.

종전주택이 비조정대상지역이라면 3년 내,

조정대상지역이라면 1년 내 처분해야

취득세 중과를 피할 수가 있습니다.

만약 신규주택이 비조정대상지역에 위치해 있다면

어차피 1~3%의 세율이 적용되니까

크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.

 

보유세는 재산세와 종부세로 나누어집니다.

재산세는 특별히 줄일 수 있는 방법이 존재하지 않습니다.

주택이 늘어날수록 추가되는 주택에 대해서

세금을 납부해야만 합니다.

 

 

하지만 종부세는 다릅니다.

조정대상지역에 고가의 2 주택을 보유 중이라면,

공동명의보다는 단독명의로 1채씩 보유하는 것이 유리합니다.

만약 공시가 12억 원인 A주택과

20억 인 B주택을 공동명의로 보유한다면

부부 1인당 내야 할 종부세는 약 1,150만 원입니다.

하지만 두 주택을 단독명의로 1채씩 보유한다면,

한 명은 311만 원, 한 명은 624만 원의 종부세를 납부하게 되므로

합계금액으로 보자면 부부 공동명의보다

연간 약 1,365만 원을 절세할 수가 있습니다.

 

고가주택이 아니라면,

공동명의가 훨씬 절세 효과가 뛰어날 수 있으니

홈텍스 모의계산을 통해 종부세 금액을 미리 확인한 뒤

전략적으로 명의를 변경하는 것이 좋습니다.

 

양도세는 세후 수익률을 결정하기 때문에 

절세에 있어서 가장 중요한 세금이라고 할 수 있습니다.

일반적으로 기존주택을 보유하고 있는 상황에서

신규주택을 취득할 경우,

일시적 2 주택을 활용해 특별한 상황이 아니면

대부분은 비과세를 받을 수가 있습니다.

 

 

양도세 비과세를 받기 위해서는

기존 주택을 사고 1년 이상 지난 후에 신규주택을 매수해야 하며,

기존 주택은 양도 시점에서 2년 이상 보유

(조정대상지역은 2년 거주) 해야 합니다. 

또한 신규 주택을 매수한 날로부터 

3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다.

 

만약 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 위치한다면

기존주택 취득 후 1년 뒤 신규주택을 매수하는 것은 동일하나,

반드시 신규주택 취득 후 1년 이내 전입을 완료해야 하며

기존주택 매도는 3년이 아닌 1년 안에 이뤄져야 합니다.

 

기존주택 취득 후 1년이 지나지 않은 시점에서

주택을 취득하는 등의 이유로

비과세를 받지 못한다고 하더라도 

절세할 수 있는 한 가지 방법이 있습니다.

바로 기존주택을 3년 안에 매도해서

양도세 중과라도 피하는 방법입니다.

 

만약 1억 원의 양도차익을 얻었을 경우

일반과세는 약 2,000만 원, 

2 주택 중과는 4,200만 원,

3 주택 중과는 5,300만 원가량의 양도세를 내야 하지만,

기존 주택을 3년 안에만 매도한다면

양도세 중과가 적용되지 않고 

일반과세로 양도세를 낼 수 있게 됩니다.

양도세 중과만 피하더라도 수천만 원의 세금을

아낄 수가 있는 겁니다.

 

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지금까지 다주택자분들이 절세할 수 있는 

여러 가지 방법을 알아봤습니다.

투기가 아니라 투자의 방식으로 접근할 수 있어야 하며

투자라도 하더라도 

무엇보다 무리해서는 안 되겠죠.

 

세금은 아는 만큼 절세할 수가 있습니다.

모르면 더 많이 내야 하는 거죠.