자녀에게 주택 증여하는 경우, 절세하는 방법

안녕하세요,

 

서울에 시가 10억 원 아파트를 보유한 A 씨는

최근 집을 매도하고 경기도로 이사하려다

마음을 접었습니다.

서울 집을 처분하고 남은 차액을 자식에게 물려주자니 

수천만 원에 달하는 증여세 부담이 컸기 때문입니다.

최근에는 부동산 시장이 얼어붙어 

원하는 가격으로 집을 거래하기도 쉽지 않다고 판단했습니다.

그러던 중 A 씨는 아들이 보유하고 있는 

경기도 신도시의 6억 5000만 원 정도의 집과

자신의 서울 집 소유권을 교환할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

이를 통해 3억 5000만 원을 사실상 아들에게 증여하게 되지만

증여세는 한 푼도 내지 않을 수 있습니다.

 

---

 

최근 몇 년간 집값이 급등하면서

자녀에게 집을 증여하는 사례가 많습니다.

이때 고액의 증여세를 내야 하는 경우가 많기에

부담이 크게 다가옵니다.

하지만 자녀에게도 집이 한 채 있다면

세금 부담은 크게 줄어들게 됩니다.

상속세 및 증여세법 제35조에 따르면

가족 간 집을 교환할 때 차액의 3억 원,

혹은 시가의 30% 중 적은 금액은

증여세 과세 대상에서 제외하기 때문입니다.

 

만약 시가 8억 원의 집과 5억 원의 집을 가족 간에 맞바꾼다면

8억 원의 30%인 2억 4000만 원까지 증여가액에서 빠지게 됩니다.

15억 원 아파트와 10억 원 아파트 소유권을 교환할 때

15억 원 아파트의 30%는 4억 5000만 원이지만

3억 원까지 증여가액 제외가 인정됩니다.

자신의 10억 원 집과 아들이 소유한 6억 5000만 원짜리 집을

교환하는 A 씨의 경우

차액 3억 5000만 원 중 3억 원까지는 증여세가 부과되지 않습니다.

증여세 과세 대상은 5000만 원이지만,

이마저도 부모와 자식 간에는 

10년 동안 5000만 원까지 비과세로 증여할 수 있다는 조항을 활용해

증여세를 전액 내지 않게 됩니다.

 

 

A 씨 부자가 각각 1가구 1 주택자로 2년 이상 거주해서

양도소득세 비과세 요건을 채웠다면

양도세 역시 내지 않아도 됩니다.

결국 A 씨는 두 집에 대한 취득세만 내면

증여세와 양도세를 내지 않고 3억 5000만 원가량의 차익을 

자식에게 물려줄 수 있습니다.

같은 돈을 현금으로 증여했다면

4850만 원의 증여세가 발생했을 겁니다.

 

주택을 맞바꿀 때는 미리 감정평가를 받아놓는 것이 좋습니다.

현행 세법은 거래 가액이 불분명할 경우

주변 매매가 등 유사 매매 사례가를 기준으로 차액을 계산하지만,

감정평가 가격이 있다면 이를 우선 적용할 수 있습니다.

 

다만 서로 가액이 다른 주택을 교환할 때

양도세 계산에는 주의해야 합니다.

아버지가 갖고 있는 15억 원 집과 

아들이 소유한 10억 원 집을 맞교환하는 경우를 가정한다면,

굳이 따지자면 아버지는 15억 원의 집을 10억 원을 받고

매각할 것으로 생각할 수도 있습니다.

1가구 1 주택 양도세 비과세 기준인 12억 원 이하에 해당해

2년 거주 요건만 채우면

양도세를 내지 않아도 된다고 생각하기 쉽겠죠.

하지만 과세당국 판단은 다릅니다.

실제 주택 가치인 15억 원을 처분 가격으로 간주해

여기에 대한 양도세를 매기게 됩니다.

 

아버지가 아들에게서 받은 10억 원의 주택값이 올라

향후 15억 원에 처분할 경우에도 계산 방식은 같습니다.

아버지로서는 원래 본인이 갖고 있던 15억 원 주택을 처분해

10억 원 주택을 받은 셈이므로

주택 매수 가액을 15억 원이라고 생각할 수 있습니다.

하지만 과세당국은 소유권 교환 시점의 주택 가치인

10억 원을 취득가로 보고 처분 가인 15억 원과의 차익을 계산합니다.

 

반대로 10억 원의 집을 아버지에게 넘기고

아들이 받은 15억 원 집은

교환 주택 가격 10억 원에 증여세를 낸 2억 원을 인정받아 

취득가액이 12억 원이 됩니다.

5억 원의 차익 중 3억 원의 저가 양수를 제하고 

나머지 2억 원에 대해 증여세를 내면 

취득가액에 이것을 더할 수 있어서입니다.

 

증여가액으로 잡힌 2억 원은 주택 취득가액에 더할 수 있으며,

이렇게 주택 취득가액을 10억 원에서 12억 원으로 높여 놓으면

향후 주택을 매각할 때 양도차익이 줄기 때문에

양도세를 절세할 수 있게 됩니다.

 

---

 

증여를 할 경우 이런 방식을 선택할 수도 있겠네요.

물론 자식 앞으로 주택이 있는 경우에 해당되겠습니다.

 

혹시라도 해당이 되는 분들에게

도움이 되길 바랍니다.