올해 서울의 전세 시장은 어떻게 움직일까?

안녕하세요,

 

올해 서울의 입주물량은 지난해의 절반 수준으로 전망됩니다.

전세 시장에 그야말로 빨간 불이 들어왔죠.

게다가 여름부터는 계약갱신청구권이 만료된 매물이

그동안 높이 오른 전셋값 수준에 맞춰 나올 예상이어서

전세 대란이 예상되고 있습니다.

 

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올해 전국 입주 예정 물량은 25만 2,865가구로,

이 중 수도권이 13만 2,847가구로 예상됩니다.

이 중 서울의 전세난이 우려되는 이유는 

전년도 대비 입주물량이 확연하게 줄어들기 때문입니다.

 

 

입주물량이 가장 많았던 2019년(4만 5,755가구) 이후 

꾸준히 감소하기 시작하여 2020년 4만 3,972가구,

2021년 2만 8,711가구를 기록한 이후

2022년에는 1만 6,925가구에 그칠 것으로 예상됩니다.

이것은 경기도가 2021년 8만 7,944가구에서 

2022년 8만 3,926가구로 줄어든 것과 비교하면

매우 큰 폭의 감소량이라고 볼 수 있습니다.

 

서울 구별로 지난해 입주물량과 비교해보면

강동구가 가장 많이 줄어들 것으로 보이고(-3,482가구)

서초구(-2,371가구), 강남구(-2,752가구) 등 

강남권 입주물량이 크게 줄어듭니다.

반면에 성북구(2,449), 서대문구(1,270가구)는

지난해보다 물량이 늘어날 것으로 조사되었습니다.

 

 

한국 부동산원의 월간 아파트 전셋값 변동률 자료에 따르면,

서울은 2021년 1월 0.74% 올랐고,

6월과 8월 이후 상승폭은 둔화되었지만

여전히 전월 대비 상승하는 모습입니다.

연초와 비교하면 12월까지 총 6.37% 오른 것으로,

2020년 한 해 동안 5.45% 오른 것보다

오히려 더 높은 수치를 기록했습니다.

 

12월 KB부동산 주간 시황을 살펴보더라도

영등포구, 용산구, 강서구 등 지하철 역세권에

직장인과 신혼부부의 수요가 꾸준한 곳은

수요자 선호도가 높아 중소형 평형을 위주로

전셋값이 오르는 분위기입니다.

 

2020년 임대차법이 시행된 이후 

전세 매물은 계속 줄어들고 있습니다.

한 번의 계약갱신청구권을 사용한 매물이 

오는 8월부터 시장에 나올 것으로 예상되는 가운데

최근 2,3년 사이 많이 오른 시세에 맞춰

매물 가격이 결정될 가능성이 높습니다.

 

올라간 전세 보증금을 감당하기 어렵거나

전세자금 대출이 제한된 경우와 함께

다주택자 규제 강화로 보유세가 크게 늘어

전세를 월세로 전화하는 집주인의 경우도 있어

세입자가 반전세나 월세를 택하게 되는 사례도 늘어나고 있습니다.

또한 1,2인 가구 증가와 급등한 아파트 매매가 때문에

전세 수요는 줄지 않고 있어 

세입자가 원하는 전세 매물을 찾기가 점점 어려워지고

전세의 월세화는 가속화되고 있습니다.

 

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서울살이를 원하는 수요는 꾸준하지만,

입주와 분양의 물량 감소로 

가격은 하락하지 않고 있습니다.

이로 인해 서울에서 전셋값을 구하지 못한 수요가

수도권으로 어쩔 수 없이 옮겨가게 되면서

수도권의 전셋값도 동반 상승할 가능성이 있습니다.

매매가는 전세 가격이 받쳐주는 한 내려가지 않을 테고,

전셋값이 올라가면 당연히 매매가는 올라가겠죠.

거기에 수요까지 충분하다면 불이 붙겠죠.

 

이것이 올해 전세대란이 예상되는 이유이며,

어떤 가격 변화가 일어나게 될 것인지

관심을 갖고 지켜봐야 합니다.