전셋집 경매로 넘어가면, 내 보증금은??

안녕하세요,

 

전세로 살고 있는 집이 부동산 경매로 넘어갔다!

전세보증금 반환보증보험을 들지 않았다면

정말 잠도 오지 않을 정도로 심란하겠죠?

 

최근 들어 집값 하락세의 확산으로

'깡통 전세'우려가 제기되면서 세입자들의 걱정도 깊어집니다.

정상적으로 전세금을 받고 나가는 경우와 달리

전셋집이 경매로 넘어간 경우는 

보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우도 있기 때문이죠.

특히 몇 년 전까지만 하더라도

전세보증금 반환보증보험을 가입하려면 

임대인의 동의가 필요한 탓에 가입을 하지 않은 사람들도

부지기수입니다.

 

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이런 경우에는 대항력 여부에 따라 

전세보증금 반환 권리가 달라지게 됩니다.

대항력이란 임차인이 제삼자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는

법률상의 권리를 말합니다.

부동산 경매에서 세입자의 대항력은 

전세보증금이 유효함을 인정받는 권리입니다.

 

대항력은 경매개시 결정일 이전에 

전입신고, 확정일자, 실거주 등 세 가지 요건을

모두 갖춰야 인정받을 수 있으며

살던 집이 경매로 넘어갔다면

대항력부터 확인해봐야 합니다.

 

만약 대항력을 갖추지 못할 경우

후순위 일반 채권자로 분류되어 경매 이후 

전세보증금을 모두 돌려받지 못하거나 

일부만 받는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

이처럼 경매 낙찰대금으로도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우

전세금 반환 소송을 제기하여 전세보증금과 지연 이자를 

집주인에게 청구할 수 있습니다.

만약 집주인에게 압류할만한 다른 재산이 남아있지 않을 경우

세입자는 10년간 반환 권리를 부여받을 수 있습니다.

 

만약 전세보증금이 소액인 세입자라면 

최우선변제권을 통해 배당 절차에서 

돈을 우선적으로 받을 수가 있습니다.

 

최우선변제권이란

생계가 어려운 소액 전세금의 세입자를 대상으로

낙찰대금에서 전세금 일부를 먼저 지급하는 제도로

서울은 전세금 1억 5000만 원 이하, 

그 외 수도권 지역은 1억 3000만 원 이하가 기준입니다.

최우선 변제액은 서울의 경우 5000만 원,

그 외 수도권 지역은 4300만 원입니다.

 

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해당 건물에 대항력을 갖춘 세입자가 여러 명일 경우,

전입신고와 확정일자가 빠를수록 순위가 높아집니다.

그렇기 때문에 전입신고와 확정일자는 

세입자의 권리를 지키기 위해서라도

반드시 필요한 절차입니다.

 

다만 대항력을 갖췄더라도

전세금을 완전히 돌려받지 못할 경우가 발생할 수 있기에

되도록이면 가장 안전한 장치인

전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 

세입자에게 중요합니다.