대출규제로 '부의 양극화'는 심화되고 있다

안녕하세요,


금융당국의 대출 규제 여파로
서울 아파트 시장의 거래절벽 현상이 이어지면서
고가와 저가 아파트 간의 양극화 현상이
심화되고 있는 것으로 나타납니다.

자금조달계획서 신고 등 까다로운 자금출처 확인과
총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제 조기 시행으로 
주택 매매를 제한하자,
중저가 아파트 거래는 직격탄을 맞은 반면에
고가 아파트의 몸값은 연일 치솟고 있는 모양새입니다.

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국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면
금융당국이 시중은행의 가계대출 총량 관리를
본격적으로 강화하기 시작한
올해 8월 이후부터 지난달 말까지
서울 아파트 실거래가 신고 건수는
총 1만 489건으로 집계되었습니다.

직전 4개월간 1만 7663건에 비해
7000건 이상 감소한 수치입니다.

9억 원 초과 아파트 거래 비중은
규제 이전 41.9%에서 규제 이후 48.5%로 늘었습니다.
시중은행의 주택담보대출이 금지된 15억 원 초과 아파트
거래 비중도 같은 기간 15.9%에서 18.0%로 증가했습니다.

이에 반해 9억 원 이하 거래 비중은
58.1%에서 51.5%로,
대출 규제가 없는 6억 원 이하 거래는
28%에서 24.3%로 각각 줄어들었습니다.

부동산 업계에서는
각종 대출 규제로 서민과 중산층은
아파트를 매입하기가 어려워진 반면,
대출 여부에 연연하지 않는 부유층에는
당국의 규제 효과가 전혀 먹히지 않은 것으로 보고 있습니다.

오히려 현금 부자들은
거래절벽 상황에서도 고가 아파트를 추가 매입하면서
강남권 주요 단지에서는
신고가 행렬이 이어지고 있습니다.

서초구 반포동 반포 아크로리버파크(전용 84.95㎡)는
지난달 15일 종전 최고가보다 3억 원 높은
45억 원에 매매 계약이 체결되었습니다.
3.3㎡당 가격이 무려 1억 3200만 원에 달합니다.
강남구 대치동 은마아파트(전용 84.43㎡)도
같은 날 28억 2000만 원에 신고가를 기록했습니다.

반면 서울 외곽 지역은 대출 규제 여파와
지난해부터 이어진 집값 급등세에 따른 피로감으로
호가가 꾸준히 떨어지고 있습니다.
이따금 거래되는 매물도 급매물로 나와
신고가와는 거래가 멀어지고 있습니다.

노원구 상계동 벽산아파트(46.8㎡)는
이달 2일에 5억 원에 매매 계약이 체결되었는데,
지난 9월 신고가 대비 7750만 원 낮은 가격입니다.

고가 아파트와 저가 아파트 간의 격차는
통계로도 확인할 수 있습니다.

KB국민은행의 월간 시계열 자료에 따르면,
지난달 서울 상위 20% 평균 아파트값은
2488만 2000원으로,
전월 대비 45만 4000원 올랐습니다.

반면 하위 20% 평균 아파트값은
같은 기간 889만 2000원에서
879만 6000원으로 감소했습니다.

상위 20% 평균값을 하위 20% 평균값으로 나눈
5 분위 배율도 2.7에서 2.8로 늘었습니다.

전문가들은 앞으로 고가 주택과 저가 주택 간
양극화 현상은 한층 더 심화할 가능성이
큰 것으로 전망하고 있습니다.

정부의 각종 부동산 관련 규제가
대부분 다주택자를 향하면서
똘똘한 한 채에 대한 선호현상을
오히려 부추기고 있다는 이유에서 입니다.

종합부동산세를 비롯한 각종 보유세 등은
주택의 합산 공시 가격에 비해
주택 수에 따라 더 크게 영향을 받습니다.
서울 외곽이나 지방에 10억 원짜리 주택 2채를 보유한 것보다
강남권에 20억 원짜리 아파트 1채를 갖고 있는 것이
세 부담이 훨씬 적은 구조입니다.

양도소득세도 1 주택자는 기본세율만 적용되는데
2 주택자와 3 주택 이상 보유자는
기본 세율에서 각각 20%와 30%의 중과세율이 추가되어
최고 세율이 무려 65~75%에 달하게 됩니다.

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정부의 잇따른 부동산 규제로
똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높아지는 데다
내년 대선을 앞두고 재건축 규제 완화 기대감까지
영향을 미치면서
강남권 집값이 계속 치솟고 있는 현상입니다.

어차피 15억 원 초과 고가주택은
2019년부터 대출이 불가했기 때문에
앞으로 대출 규제와 금리 인상 등이 이어지더라도
큰 영향이 없을 것으로 보입니다.