주택 공급 대책으로 부동산 시장은 안정될 수 있을까?

안녕하세요,

 

연말이 되어가면서 점점 더 많은 부동산 전문가들이

내년 부동산 시장 전망에 대한 의견을 말씀하시죠.

 

공급 부족으로 상승세를 이어갈 것이라는 전망과,

기준금리 인상 및 대출규제로 매수심리가 위축되어

하향 안정세가 나타날 것이다

이 두 가지 의견으로 나눌 수 있겠죠.

물론 언론 보도에서는 주로 후자를 이야기하고 있습니다.

 

내년 부동산 시장의 가장 큰 변수는,

아무래도 3월 9일 시행되는 

20대 대통령 선거의 결과일 겁니다.

 

 

어떤 후보가 당선되느냐에 따라서 

부동산 정책 방향이 크게 달라질 것으로 예상되며

그에 따라 부동산 시장의 모습도 전혀 달라지겠죠.

 

이재명 후보의 부동산 정책 방향은 

국가 주도로 공공주택을 공급하겠다는 겁니다.

부동산 제1호 공약이 

기본 주택 100만 호를 포함, 임기 내 250만 호 이상의

주택을 공급하겠다는 것이죠.

 

공공주택은 결국 국가가 국민들의 주거 안정을 위해

집을 짓겠다는 것인데

집을 지으려면 막대한 재원이 필요합니다.

이 재원 마련의 방법으로,

기본 주택을 담보로 자산 유동화증권과 공채를 발행하고

추가적으로 필요할 경우 

주택도시 기금 여유 자금까지 활용하겠다고 밝혔습니다.

 

최소 어느 정도의 재원이 필요한지 간단히 계산해보면,

100만 호 기본 주택을 공급하기 위해 

역세권 10억 원 내의 30평형대 아파트를 지을 경우

건설원가를 3억 원 정도로 가정하더라도

필요한 재원은 300조 원가량이 될 것입니다.

 

자, 이 금액은 가히 천문학적인데

설사 재원을 마련했다 하더라도 과연

성공적으로 공급 및 입주가 될 것인지가 미지수입니다.

 

대한민국은 국가 주도로 100만 호 정도의

대규모 주택 공급을 해 본 경험이 없습니다. 

진행 과정에서 어떤 문제점과 부작용이 발생할지 알 수 없고,

추진 과정이 매끄럽지 못할 경우 발생되는

경제적인 추가 비용 또는 손실이 예측 불가입니다.

 

만약 공급을 했음에도 입지가 떨어지거나 

주택의 품질이 좋지 않거나 교통이 불편하다는 등

생활 거주 만족도가 떨어져 입주율이 저조할 경우

건설 비용 등의 투자금이 회수되지 않는다면

그 부담 역시 국가가 책임져야 할 영역입니다.

 

국가 그 비용을 책임져야 한다는 얘기는,

결국 그 피해가 고스란히 국민에게 돌아간다는 의미겠죠.

민간 분양에서는 건설회사가 분양에 실패해 파산할 경우

분양보증 제도로 피해자를 구제해주지만,

국가 주도로 공급된 주택이 국민들에게 외면받을 경우

국가 경제는 상상할 수 없을 정도로 치명상을 입을 것이 뻔합니다.

 

따라서 국가가 감당할 수 있는 한계를 명확하게 설정하고

철저한 계획에 따른 추진과 관리 감독이 선행되어야

이재명 후보의 공급대책은 성공할 수 있을 겁니다.

 

재원 마련이 되었더라도

집을 지을 수 있는 부지가 확보되지 못하면

주택 공급 계획에 차질을 빚게 되겠죠.

이재명 후보 측의 공약에는 기본 주택도

역세권의 30평형대 고품질로 공급하겠다고 밝혔는데

역세권 인근 부지를 얼마나 확보할 수 있을지가 관건이며

가장 큰 걸림돌이 될 것입니다.

보상절차가 원만하게 이뤄지지 않을 경우

공급계획에 차질이 생길 것이기 때문입니다.

 

보상절차에는 형평성과 적절성이 최우선 과제인데

과거 임대주택 등 공공주택 공급에서 발생했던

여러 가지 문제점들을 검토해 볼 때

이 또한 이재명 후보가 반드시 넘어야 할 산입니다.

 

공급대책을 추진하더라도 

실제로 입주까지는 최소 5년 정도가 소요될 것으로 예상됩니다.

앞으로 대량 공급이 있을 예정이니 

조금만 참고 기다리라는 희망고문을 주기보다는

실질적으로 부동산 시장이 안정화될 수 있는 

그런 부동산 정책을 병행하여야 

공급대책은 성공할 수 있을 것으로 보입니다.

 

그러기 위해서는 부동산 시장 안정에 도움이 되긴커녕

풍선효과로 가격 급등의 원인을 제공했던 

수요 억제 대책을 손질하면서 

실질적으로 부동산 시장이 하향 안정화가 될 수 있는

기반을 탄탄하게 다져나가야 할 것입니다.

 

부동산 시장이 안정화된다면 굳이 정부에서 말하지 않더라도

국민은 공급물량을 기다리게 될 것입니다. 

그러나 수요 억제 정책의 부작용이 심해지면서

가격의 왜곡현상이 지금처럼 지속된다면

결국 공급으로 부동산 시장을 안정시키겠다는 공약은

지켜지지 못할 가능성이 클 것으로 예상됩니다.