전세자금 대출 규제는 잘못된 방식이다

안녕하세요,

계속 강화되는 대출 규제에 실수요자들이 패닉인 상황에서
임차보증금 반환용 주담대까지도 거절당하는 사례가 이어져
그야말로 발등에 떨어진 불을 끄랴
정신을 차릴 수 없는 국민들의 모습입니다.
정부는 대체 무슨 생각을 하면서 정책을 운영하는 걸까요?

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임차보증금 반환용 주택담보대출, 즉 전세 퇴거 대출은
실수요 대출이라 할 수 있습니다.
내 집 마련을 위해 전세를 끼고 집을 구매하거나,
자금 문제로 소유 주택을 전세로 주고
본인도 전세를 사는 1 주택자들이
전세 퇴거 대출의 주된 수요자들입니다.

세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위해
집주인이 받는 전세금 반환 대출, 전세 퇴거 자금 대출도
금융당국의 대출 규제 강화로 막히고 있는 상황입니다.
전세금 반환 대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 빌려주는
일종의 주택담보대출입니다.

세입자 퇴거를 위한 대출이기에 그동안 비교적 문턱이 낮았지만,
최근에는 은행들이 대출 총량 관리에 나서면서
전세금 반환 목적의 대출도 받기가 어려워지고 있습니다.

전세를 끼고 집을 산 집주인들은 대출이 안 나와
보증금 마련에 문제가 생길까 불안해하고 있습니다.
특히 세입자를 내보내고 실입주하려던 집주인은 더욱 곤란한 상황이며,
대출이 막혀 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면
그 피해는 고스란히 세입자에게 돌아갈 것이라는 우려도 나옵니다.

전세금 반환 대출은 내 집 마련을 위해
전세를 끼고 집을 구매하거나,
자금 문제로 소유 주택을 전세로 주고 본인도 전세를 사는
1 주택자들이 주로 이용하는 대출입니다.
주택 가격의 일정 부분과 전세보증금 중 더 적은 금액으로 받을 수 있으며,
1 주택자를 기준으로 서울 등 투기지역과 투기과열지구는
대출이 주택 가격의 40%까지만 나옵니다.

하지만 일각에서는 전세금 반환 대출을 이용해서
갭 투자에 나서는 것부터가 문제라는 의견도 나옵니다.
이에 금융당국은 2019년 12월부터 투기지역과 투기과열지구의
시가 15억 원 초과 주택에 한해 보증금 반환 목적의 대출을 금지했습니다.
시세 9억 원이 넘는 주택도 소유자가 3개월 이내에
해당 주택에 직접 전입하는 조건으로만 대출이 가능합니다.
올해 7월부터는 규제지역의 시세 6억 원을 넘는 주택 보유자는
개인별 DSR 40% 규제를 추가로 적용받아
실질적으로 돈을 빌리기가 더 어려워졌습니다.

진짜 문제는 어쩌면 내년부터일 수도 있습니다.
계약갱신청구권이 끝나는 내년 8월 이후
'이중 전셋값'이 나타날 정도로 벌어진 가격차를
기존 세입자들이 감당하기 어려울 것이라는 이유에서 입니다.
이때부터 중저가 주택의 매매가와 전셋값이
크게 오를 수 있다고 전문가들도 지적하고 있습니다.

가계대출 총량 규제는
부동산 시장 및 금융 안정을 위해 불가피한 면이 있겠지만,
서민들의 피해가 최소화될 수 있도록
세부적인 보완책들이 마련되어야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.
전세자금 대출의 경우 보증 기관의 일괄적인 보증 한도 축소보다
임대인의 보유 자산과 부채 현황을 고려하여
차등적으로 조정이 이루어져야 한다 주장이 나옵니다.

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주택 공급 부족과 주택임대차 보호법 개정 등의 정책 실패,
장기간의 저금리 정책으로 인한
주택 가격 급등 문제를 해결해보려는 노력도 없이
가계대출 시장에 대한 규제만으로
가계부채와 부동산 시장을 또 통제하려 한다면
결국에는 무주택자들의 피해가 더욱 커질 것입니다.

내년에 계약갱신이 끝나 새로 전셋집을 구해야 하는 사람들도
전세 대출 한도가 줄어들면
지금보다 더 저렴한 곳으로 이사를 해야 합니다.
결국 중저가 지역에서 매수로 돌아서거나 전세로 가야 할 텐데
수요가 늘면 집값이 또 오를 수밖에 없겠죠.
대출 규제가 가계 대출을 관리한다는 측면이 있겠지만,
실수요자들에게는 전세 대출만큼은 열어둬야 하는 이유입니다.

2년 전 가격과 지금의 전셋값은
이미 천지차이기 때문이죠.