중대형 오피스텔 규제 완화, 묘수인가 악수인가?

안녕하세요,

 

정부가 도심에 젊은 층이 선호하는 

전월세 주택을 최대한 확보하기 위해 

'중대형 주거용 오피스텔' 카드를 꺼냈습니다.

이에 따라 도심의 30평형대 주거용 오피스텔과

원룸 공급이 늘어날 전망이지만,

동시에 오피스텔 고분양가 논란과 탈세 부작용에 대한

우려도 나오고 있습니다.

 

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정부는 도심 내 신속한 주택 공급을 위해 

전용 50㎡ 이하로 제한되어 있던 도시형 생활주택의 면적 상한을

전용 60㎡ 로 늘리기로 했습니다.

방 개수도 기존 2개에서 4개까지 허용하며,

주거용 오피스텔은 전용 120㎡ 까지 바닥 난방을 할 수 있게 됩니다.

또 내년까지 도시형 생활주택과 오피스텔이 집중 공급되도록

주택도시 기금에서 건설 자금 융자 한도를 

현행보다 40% 높이고 

대출금리도 1% 포인트 가량 낮추기로 했습니다.

 

이는 도심 지역에 3~4인이 살 수 있는 주택을 공급하여

전세난과 집값 상승을 눌러보겠다는 전략입니다.

건설업계는 정부의 이번 대책을 반기는 모습입니다.

그동안 업계에서 꾸준히 건의해온 규제 완화 방안을 수용했기 때문이고

규제 완화로 본격적인 도심 오피스텔 건축 붐이 일 것으로 

기대할 수 있기 때문입니다.

 

실수요자들도 이번 정책에 대해 기대감을 보이고 있습니다.

도심 자투리땅에 대형 면적의 오피스텔이 들어서게 되면

당장의 전세난 해소에 도움이 될 것으로 생각되며,

오피스텔이 준주택으로 분류되는 만큼 

분양 시 청약 통장을 사용하지 않아도 되므로 

내 집 마련 전까지 거주할 수 있는 

주거 사다리 역할을 할 수 있을 것이란 의견입니다.

 

하지만 도시형 생활주택과 오피스텔 규제를 대폭 완화하는

공급 개선안에 대한 우려도 적지 않습니다.

면적과 구획 규제, 난방 규제가 동시에 풀리면서

사실상 비아파트가 아파트화 되는 것이지만

이들 주택에는 아파트처럼 분양가 규제가 없기 때문입니다.

 

올해 분양한 서울의 한 아파트는 면적과 구조가 동일한데도

도시형 생활주택의 분양 가격이 분상제 적용을 받는 아파트보다

더 올라가는 '역전현상'이 벌어졌습니다.

비아파트 규제 완화가 '아파트 역차별'로 이어지면서

결국 시행사나 건설사 등 사업자의 배만 불릴 수도 있습니다.

전매 제한이 없어 투기수요를 부추길 가능성도 있습니다.

 

전문가들은 젊은 층이 선호하고 용도 전환이 상대적으로 쉬운

이들 대체 주거 상품 공급이 재개발이나 재건축을 통한 

아파트 공급보다 월등히 빠르다는 면에서

긍정적인 효과를 기대함과 동시에

주거환경 악화와 난개발에 주의할 필요가 있다고 당부합니다.

 

 

오피스텔은 공급된 이후 주민이 전입신고를 하면 거주용이 되고,

사무실 등으로 사용하면 업무용이 됩니다.

하지만 바닥난방은 그동안 계속되어 왔습니다.

현행 전용 85㎡ 이하까지만 오피스텔의 바닥난방을 허용했었지만,

이번 개선안을 통해 이 기준을 120㎡ 까지 풀게 되었습니다.

 

이럴 경우 30평형대 주대형 주거용 오피스텔이 나올 수 있습니다.

오피스텔은 발코니가 없어

실거주 면적이 같은 평형에서도 일반 아파트보다 좁은데,

전용 120㎡ 까지 바닥난방을 허용하면 

그럴싸한 중대형 주거형 오피스텔이 공급될 수 있습니다.

 

공사기간이 아파트에 비해 짧은 주거용 오피스텔은

도심에 신속히 주택공급을 늘려야 하는 정부의 입장에서는

쉽게 접근할 수 있는 수단이 될 수 있습니다.

기존의 비어있는 업무용 오피스텔의 용도변경으로

빠르게 주거용으로 전환할 수도 있습니다.

 

반면에 아파트 공급은 사업 속도가 느린 도심 공공주택 복합사업이나

재개발 또는 재건축을 통해야만 가능합니다.

빌라는 수요가 적다는 한계가 있습니다.

 

전문가들은 정책방향 자체에는 공감하지만,

주거환경 악화와 난개발에 주의해야 한다고 지적하고 있습니다.

정부가 공급을 다변화하고, 공급 속도를 끌어올리는 것은 맞지만

그에 따른 부작용이 뒤따를 수밖에 없다는 것입니다.

 

오피스텔이나 도시형 생활 주택은 아파트보다는 빠르게 공급이 가능하고

젊은 층들이 빌라보다 선호도가 높다는 측면은 있으나

주차장이나 실제 주거면적이 좁아질 수밖에 없고

관리비는 더 많이 들기 때문에

서민이나 중산층 가구가 살기에 적합하다고 할 수는 없습니다.

결국은 서민의 평균적인 주거여건이 악화되는 것이기 때문에

임시방편 역할에 그칠 뿐 장기 대책은 될 수가 없습니다.

 

오피스텔이나 도시형 생활주택은 분양가 규제를 받지 않아

집값 안정에 얼마나 효력이 있을지도 미지수입니다.

도심 내 자투리땅을 활용해서 지을 수 있기 때문에 건물 간 거리가 짧아져서

일조권과 조망권을 갖추지 못한 주택이 늘어나는 등

난개발에 대한 우려도 나오고 있습니다.

오피스텔은 주거용으로 쓰면서 업무용으로 신고해

종합부동산세와 다주택자 양도소득세 중과를 회피하는 등

탈세에 악용될 여지도 있습니다.

 

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지금은 전월세 신고제가 도입돼 신고가 의무화되어 있고

각종 공과금 납부등 

임대차 관련 데이터를 확인하는 것이 쉬워져

탈세를 잡아낼 수 있는 수단이 많아졌다고는 하나,

 

오피스텔 자체가 공급 시 건축물 분양법의 적용을 받기 때문에

분양 때 청약통장이 없어도 되며,

당연히 분양가 규제도 없고 청약 관련 규제도 받지 않습니다.

분양가 규제를 받지 않아 일부 지역에서는

고분양가 논란을 일으킬 가능성도 있습니다.

 

업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 

종합부동산세와 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 제외되어

실제로는 주거용으로 쓰면서도 업무용으로 신고하는 사례가 많습니다.

세입자가 전입신고를 하지 않는 상황이라면

이러한 상황을 모두 잡아내기도 어려울 뿐 아니라

세입자는 임대차 보호법의 도움을 기대하기도 어려울 수 있습니다.

 

주택시장을 왜곡하고 공급을 막는 원인으로는 

양도세 등 각종 다주택자 규제, 

주택 임대차 보호법,

재건축 안전 진단 규제 등을 꼽을 수가 있을 텐데

이런 요인들은 내버려 둔 채 분양가 기준을 통일하는 것이

과연 시장 안정과 공급 확대에 의미 있는 결과를 줄 수 있을까요?