공공임대는 재건축 프리패스, 더 오래된 민간은 재건축 불가!

안녕하세요, 제이 대디입니다.

 

정부가 최근 태릉골프장 부지 주택 공급 계획을 

1만 호에서 6800호로 줄이면서 대체부지로

공공임대 단지인 하계 5단지 아파트 재건축 물량을 포함시키자

지역 주민들 사이에서 반발이 거세지고 있습니다.

연식이 더 오래된 민간 재건축 단지는 

안전진단 규제로 틀어막고 있으면서 

공공임대 재건축만 특혜를 준다는 이유입니다.

 

"임대 아파트는 재건축 안전진단 프리패스인가."

 

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관련 업계에 따르면 태릉 CC 대체 부지로

하계 5 단기 재건축 물량(1500가구)이 포함된 이후 

인근 민간 재건축 추진 단지에서 역차별이라는 비판이 제기되고 있습니다.

 

특히 하계 5단지보다 준공연도가 오래된 상계동과

태릉 일대 구축 아파트 단지 주민들의 불만이 거셉니다.

하계 5단지보다 오래된 태릉 우성, 상계주공은 재건축은

민간이 자발적으로 돈 들여 주택을 새로 짓겠다는 것을 막고,

정부 예산을 쏟아붓는 임대아파트 재건축은 

안전진단 없이 사업을 진행 중이기 때문입니다.

 

실제로 1985년 준공되어 노원구에서 가장 오래된

공릉동 '태릉 우성아파트'는 

최근 정밀 안전진단에서 60.07점으로 C등급(유지보수)을 받아

재건축 불가 처분을 받았습니다.

이 단지는 1차 안전진단에서 48.98점으로 D등급을 받았는데

공공기관이 진행한 적정성 검토에서 

10점 넘게 오른 평가 점수를 받아 사업에 제동이 걸렸습니다.

 

태릉 우성아파트 재건축이 막히자

이보다 늦게 지어진 2만 9000여 가구의 상계주공아파트도 

사업 추진 일정을 재검토하고 있습니다.

예비 안전진단을 통과한 상계주공 3, 상계주공 6 등 주요 단지들은

정밀 안전진단 신청을 미루고 있는 분위기입니다.

섣불리 신청했다가 재건축 불가 판정을 받게 되면

사업을 원점에서 다시 시작해야 하기 때문입니다.

 

이런 상황에서 1989년 준공한 하계 5단지는 

별도의 안전진단 없이 정비사업을 추진 중입니다.

이달 국제 현상설계 공모를 거쳐 

2022년 8월 지구지정 및 사업계획 승인 절차를 밟을 예정입니다.

기존 거주자를 위한 이주용 주택은 2023년 5월 착공할 계획입니다.

전체 재건축 단지 준공 시점은 2027년으로 예상됩니다.

 

공공임대 아파트 재건축에 별도 안전진단 절차가 없는 이유는

적용 법령이 다르기 때문입니다.

 

민영 아파트 재건축 사업에 적용하는 

'도시 및 주거 환경정비법'에는 안전진단 관련 규정이 있지만

한국 토지주택공사(LH), SH공사 등 주택 공기업이 100% 소유한

임대아파트의 정비사업 근거 법령인

장기임대주택법(장기 공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법)과

공공주택 특별법에는 관련 규정이 없습니다.

 

SH공사 관계자는 

"장기임대주택법에는 장기 공공임대주택을 재건축하는 경우

세대수를 기존 이상으로 해야 한다는 규정만 있고

세부 내용은 공공주택 특별법에 위임되어 있다"

"공공주택 특별법에 임대아파트 재건축 연한과

안전진단 관련 규정이 없기에

이 과정을 거치지 않아도 정비사업 추진이 가능하다"

고 설명했습니다.

 

SH공사에 따르면 현재 전용 33㎡ 640가구로 구성된 하계 5단지는

재건축을 통해 1510가구로 확대됩니다.

전체 가구 중 절반인 750가구는 통합 공공임대로,

나머지 물량 중 385가구는 지분 적립형 분양, 

375가구는 장기전세주택 형태로 공급될 예정입니다.

법정 정비사업 요건인 '세대수 증가' 원칙에 부합합니다.

 

공공임대 아파트는 재건축을 하더라도 

주변 시세를 자극할 우려가 낮고,

물량 확대로 장기전세주택 공급이 늘어나면 

주변 전셋값 안정 효과가 있기 때문에 

서울시도 하계 5단지를 비롯한 임대아파트 재건축 안전진단에 대해서는

별다른 이견이 없다는 입장입니다.

 

이에 더해 오세훈 서울 시장은 

정상적으로 사업을 추진하는 민간 재건축 단지는 

가급적 안전진단 규제를 풀어야 한다는 입장을 수차례 밝혔습니다.

서울시는 심의 절차를 대폭 줄인 공공기획을 도입하여

민간 재건축 사업을 지원할 방침입니다.

 

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현재 대한민국 부동산의 가장 큰 문제는 '공급 부족'.

공공과 민간이 동시에 공급 확대에 나서야 합니다.

공공임대 재건축 사업도 필요하지만,

시장에 제대로 된 공급 신호를 보내기 위해서는

단기 가격 상승 우려가 있더라도 

민간 재건축 단지들에도 정상적으로 사업이 진행될 것이라는

믿음을 심어줘야 할 것입니다.

 

안전진단 관련 규제가 현재 과연 합리적인가?

정책을 재검토해야 할 것입니다.