집값 상승은 투기꾼 탓이 아니라 정책의 실패 탓이다.

안녕하세요,

 

정부의 전방위적 부동산 세제 강화 등으로 한동안 잠잠해 보였던

부동산 투자 수요가 날씨만큼이나 다시 불붙고 있습니다. 

 

지난해까지 정부가 고강도 대출규제와 함께

다주택자의 주택 취득, 보유, 양도 전 과정에 과세를 강화하면서

투자 수요는 뚝 떨어졌다는 관측이 많았었지만,

실상 올해 들어 서울 등 수도권에

외지인 거래와 '갭 투자'가 오히려 늘어났습니다.

정부와 여당의 임대차법 개정 등 

시장 상황을 전혀 고려하지 않고 밀어붙인 정책의 후폭풍으로

전셋값과 지방 집값이 급등하게 되었고,

이것이 오히려 부동산 투기를 부추기는 요인이 되었다는 주장도 나옵니다.

 

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홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 확대간부회의에서

부동산 시장 상황과 관련해 

"최근의 가격 오름세는 주택 실물의 수급 요인,

기대이익을 향한 여전한 투기 수요,

막연한 불안과 기대심리, 부동산 정책 변화에 대한 기대감 등이

복합 작용한 결과"라고 언급했습니다.  

최근 입주 물량 감소 등에 따른 수급 요인으로

가격이 올랐다는 점을 인정하는 동시에,

여전히 가격 상승 이면에는 투기 수요가 있다는 뜻으로 풀이할 수 있습니다.

홍 부총리는 이와 관련한 구체적인 근거는 언급하지 않았으나

비슷한 시기 공개된 외지인 거래나 보증금 승계 거래 등의 통계를 보면

투기로 의심할 만한 거래 정황들이 일부 눈에 띕니다.

 

상반기 서울의 아파트·오피스텔·다세대 빌라 등 

집합건물 매수자 가운데 서울 거주자 비율은 74.7%로

현 정부 출범 시기인 2017년 상반기 79.5%보다 다소 감소했습니다.

반면에 서울 집합건물을 매수한 경기도·인천 등 수도권 거주자나

그 외 지방 거주자 비율은 각각 15.9%와 9.4%로,

2017년 상반기 13.7%(수도권), 6.8%(지방)보다 소폭 증가했습니다.

외지인 거래가 늘어난 것을 알 수 있습니다.

 

실거주와 무관해 보이는 갭 투자도 급증했습니다.

국토부의 자료에 따르면 올해 1~5월 서울과 수도권에서 

10대 매수자가 세를 끼고 집을 매수한 거래는 총 203건으로

8건으로 불과했던 1년 전보다 25배나 늘었습니다.

소득이 거의 없는 10대의 특성상 대부분 부모로부터 돈을 증여받거나,

부모가 자녀 명의로 구매한 것으로 추정할 수 있습니다.

 

이러한 갭 투자의 증가는 정부가 주장하는

'집값 고점론', '금리 인상 위기론' 등이

시장에 전혀 먹히지 않고 있다는 방증이 될 수 있습니다.

일반적으로 증여세는 다른 세금과 비교해 세율이 높지만,

정부가 다주택자에 대한 세 부담을 전방위적으로 강화하면서

차라리 증여세를 물더라도

자녀 명의로 집을 사두는 편이 낫다는 인식이 확산된 것도

10대 갭 투자자 증가의 배경으로 꼽을 수 있습니다. 

 

그러나 부동산 전문가들은

정부가 섣불리 투기 수요를 잡겠다고 나서면 안 된다고 조언합니다.

서울 집합건물의 외지인 거래 증가는

경기도에 살면서 서울로 출퇴근하는 사람들이

갭 투자를 통해서라도 내 집 마련을 했기 때문일 수도 있기에

무조건 투기로 단정할 일은 아니라는 이유입니다.

 

오히려 이런 현상은 정부의 부동산 정책 실패가

만들어낸 결과라는 분석도 나옵니다.

지난해 임대차법 개정 이후 본격화한 전셋값 급등 여파로

매매가와 전셋값의 격차가 줄면서 갭 투자 수요가 늘었을 수 있습니다.

KB국민은행에 따르면 개정 임대차법이 시행된 지난해 7월 대비

지난달 서울 아파트 전셋값은 16.69% 상승했습니다.

경기도와 인천까지 포함한 수도권 아파트 전셋값도 15.38% 올랐습니다.

서울 아파트의 매매가 대비 전셋값의 비율은 

임대차법 시행 직후인 지난해 8월 53.3%에서 

다섯 달 뒤인 올 1월 56.3%까지 치솟았습니다. 

 

임대차 시장 불안 등으로 인해 

수도권과 지방의 집값이 전방위적으로 급등한 것도

서울 주택의 외지인 매수를 높인 배경이 될 수 있습니다.

지난해 하반기부터 올해 상반기까지 

경기도 고양, 김포 등 수도권을 물론이고

세종, 충남, 계룡, 부산, 경북 포항 등 지방에서도 

집값이 두 자릿수 비율로 상승한 곳들이 속출했습니다.

급등한 지방 아파트를 팔고 이를 바탕으로

서울 시내 '똘똘한 한 채'를 장만하려는 수요가 얼마든지 있을 수 있습니다.

 

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최근 부동산 시장의 불안은

얼마 되지도 않는 투기꾼 때문이 아니라 

정부의 정책 실패로 불안해진 다수의 무주택 실수요자들의

매수 영향이 크다고 할 수 있습니다. 

이것을 섣불리 억누르겠다고 또 다른 규제를 꺼내 든다면

아마도 지금보다 더 심한 부작용을 초래하게 되겠죠.

 

지금 부동산 시장과 부동산 정책은 

그야말로 한 발만 더 뒤로 가면 낭떠러지라고 할 수 있습니다.

밧줄과 계단을 만드시겠습니까,

그냥 낭떠러지로 밀어버리시겠습니까?