세입자가 갑인 세상, 집주인은 빚져서 위로금 내줘야 할 판

안녕하세요,

 

최근 서울 영등포구에서 전세를 놓고 있는 아파트를 

팔겠다며 내놓은 전모 씨는 마음이 급해졌습니다.

전씨네 아파트에 세 들어 사는 세입자의 전세 만료까지는

8개월 남짓 남아있습니다.

새 임대차 보호법에 따라 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는

6개월 이하의 기간이 남은 시점에 매매할 경우

새 집주인이 입주할 수가 없습니다.

따라서 두 달 남짓한 기간 동안 집을 매도하고 싶지만

세입자가 매물을 보여주지 않아 거래 진행이 되지 않고 있습니다.

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전 씨는 "직접 입주를 원하는 매수자들이

세입자가 집을 비워줄 수 있는지 여부를 따져

매매계약에 들어가는 경우가 많으며,

두 달가량 지난 후 세입자가 계약갱신을 요구할 경우 

이 이후부터 2년간은 집이 팔리지 않을까 봐 

서둘러 매도하고 싶은데도 집이 나가지 않아 걱정이다"

라고 어려움을 호소했습니다.

 

지난해 7월 31일 전월세 상한제와 계약갱신청구권제가 도입된 후 

집주인들이 전세 만료 시기를 여섯 달 이상 앞두고

매수자 구하기 전쟁을 벌이고 있습니다.

 

한 공인 중계자의 말에 따르면,

세 낀 매물을 매도하려는 사례 중 

전세 만료 기간이 6개월을 초과해 남은 경우에는 

새 집주인이 매수 후 세입자에 퇴거 명령을 할 수 있으며

최근에는 갭 투자자들이 거의 없고 직접 입주를 하겠다는 매수자들이 많아

전세 만료 기간이 6개월 이하로 짧게 남은 매물은

거의 거래가 되지 않는다고 보면 된다고 합니다.

 

개정된 임대차 보호법에 따르면 집주인은

세입자가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에  

계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

집주인이나 가족이 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있지만,

전세계약 만료 최소 6개월 전에 소유권 이전 등기까지 마쳐야 합니다.

따라서 실거주 목적의 새 집주인이

임차인의 계약갱신요구권 행사 전에 소유권 이전등기까지 마쳤다면

갱신을 거절할 수 있는 사유가 됩니다. 

 

문제는 세입자들이 집을 보여주는 것에 비협조적으로 나오는 경우가

속출하고 있어 매매가 쉽지 않다는 점입니다.

전세가 껴 있는 집을 팔려고 내놓는 경우

세입자들이 대부분 집을 보여주지 않으려고 한다는 것이죠.

기존에 살던 집이 팔리지 않고 그대로 있으면 4년 전세 기간을 보장받을 수 있는데

괜히 주인이 바뀌길 누가 바라겠냐는 이유입니다.

 

이렇게 전세 낀 집 매도를 두고 집주인과 세입자 간 충돌이 잇따르면서

계약갱신에 대한 분쟁과 소송건수는 급증하고 있습니다.

대한 법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면

올 들어 지난 4월까지 '계약갱신, 종료' 관련 분쟁 건수는 97건으로,

지난해(122건)의 80%에 육박했습니다.

지난해 새 임대차 보호법 시행 직전인 1~7월 12건에 불과하던 이 분쟁 접수는

8~12월 110건으로 크게 늘었으며,

전년 동기(7건)에 대비해서도 15.7배 증가했습니다.

 

임대차 분쟁 관련 상담 수도 지난해 8월 이후 올 4월까지

월평균 7575건에 달했습니다.

법 시행 전 월평균 4000~5000건을 유지했던 것과 비교하면

두 배 가까이 늘어난 셈입니다.

 

'2+2년' 연장권을 쥐고 버티는 세입자를 내보내기가 어려워지자

집주인들이 집을 비워주는 명목으로 비용을 지불하기도 합니다.

일명 '퇴거 위로금'이라 불리는 이 비용은 

집주인이 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 

세입자에게 지급하는 일종의 합의금입니다.

 

한 공인중개사의 말에 따르면, 

최근 세입자들은 전세 계약이 만료되는 시점에 집을 비워주면서도

이사비와 복비에 위로금까지 수백만 원을 요구하는 경우가 많으며,

최근에는 전세 만료 후 퇴거에 동의했던 세입자가 

돌연 400만 원가량을 요구하면서 들어주지 않을 경우 

2년을 더 살겠다고 주장하여

집주인이 울며 겨자 먹기로 지원해준 사례도 있다고 합니다.

 

전세금 10% 선지급도 관행이 되어가고 있습니다.

세입자가 새로운 집에 이사를 가려면

전셋값의 10% 수준을 계약금으로 지급해야 합니다. 

그런데 이 자금을 집주인이 미리 내주는 경우가 발생하고 있습니다.

지금 같은 분위기에서 나가는 세입자에게 보증금 일부를 먼저 내주는 것은

일종의 관행처럼 되어가는 분위기라는 겁니다.

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계약 기간이 끝나서 '나가주시는' 세입자에게

2년 더 살지 않고 나가주셔서 감사합니다,라고 돈을 드리는 겁니다.

어떻게 본다면 내가 내 집을 '공짜로' 세입자에게 빌려주었던 건데,

기간이 만료되면서 나가는 세입자에게 감사하다고 해야 하는 이런 상황,,

그리고 계약 기간이 끝나서 이사를 가면서

이사 비용에 위로금까지 오히려 돈을 벌어서 나가는 이런 상황,,

집주인이 집주인인지, 세입자가 집주인인지,

아니면 세입자가 내 집을 인질로 잡고 있는 인질범인지,,

누가 이런 상황을 만들어버린 것인지,,

참으로 답답하기 짝이 없습니다.

  

아니 솔직히, 집주인은 무슨 잘못이 있다고

생돈을 억울하게 쥐어주면서까지 세입자에게 굽실대야 합니까.

임대차 보호법이 개정되기 전에 세입자를 들인 집주인들도 많을 텐데,

그런 경우에까지 모두 법을 소급 적용해 버렸으니

이게 무슨 날벼락입니까.

 

실거주가 아니고 경우에 따라 세입자를 들여야 하는 사람이라면 

취득세에 재산세를 생각해도 골치가 아픈데

추후 세입자에게 쥐어드려야 할 위로금까지 생각해야 하는 상황입니다.

 

살기 좋은 나라, 대한민국입니다.