11억에 산 주택 23억에 팔 때 양도세는? [8억!?]

안녕하세요,

이런 사례를 함께 살펴보실까요?

 

서초구에서 다가구주택을 매입해 임대사업을 하던 A 씨는 

해당 주택에서 5년간 거주하며 9개 주택을 임대해왔습니다.

자녀 결혼 자금을 위해 최근 해당 주택을 매도한 A 씨는 

9974만 원의 양도소득세를 신고했습니다.

2011년 11억 원에 산 주택을 23억 원에 매도한 것에 따른 것이었죠.

하지만 관할 세무서에서는 실제 양도세가 7억 9370만 원이라며

7억 원 가까운 세금을 추가 청구한 것은 물론,

과거 신고액과의 차액에 대한 추징금도 부과해버렸습니다.

5년 전 다가구주택 옥상에 올린 옥탑방이 문제였죠.

세무서 담당자는 옥탑장 때문에 다가구주택에서 다세대주택으로 

주택의 형태가 바뀌어 세금 부과 기준도 달라졌다고 말했습니다.

 

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취등록세부터 양도세, 보유세까지 다주택자에 대한 각종 세금이 중과되면서

세법상 인정되는 주택 수를 줄이는 것이 중요해지고 있습니다.

다가구주택과 다세대주택의 차이를 제대로 인지하지 못한다면

A 씨처럼 곤란한 일을 겪게 될 수도 있습니다.

다가구주택이면 1 주택자로 인정받아 각종 세제 혜택까지 받을 수 있지만

다세대주택으로 분류되면 개별 호실마다 각각의 주택으로 분류되어

다주택 소유에 따른 중과를 받기 때문입니다.

다가구주택과 다세대주택은 모두 연립주택 형태로 

구조나 외형상으로 큰 차이가 없어 

매매와 증축 등의 결정에도 유의해야 합니다.

 

두 주택 유형을 구분 짓는 가장 큰 기준은

주택으로 쓰는 층의 수가 4개 이상인지의 여부입니다. 

3개 층까지만 주택으로 쓰고 있다면 다가구주택으로 인정받을 수 있지만

4개 층부터는 다세대주택이 됩니다.

문제는 주택 층수를 계산할 때

옥탑방이나 상가 안쪽의 거주시설 등도 포함된다는 점입니다. 

A 씨의 경우 옥탑방을 올리지 않았다면 3개 층만 주택으로 쓰고 있는 것이 인정되어

다가구주택 소유주로서 1 주택자로 분류,

9억 원 이하 비과세와 장기보유 특별공제 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있었습니다.

하지만 옥탑방 때문에 해당 주택이 다세대주택으로 간주되며

보유 주택 수도 10 주택으로 크게 늘어 양도세 중과를 받게 된 것입니다.

 

실제로 4개 층에 임대인이 입주해 있더라도 

가장 아래층이 지층(절반층이 지면보다 낮은 위치에 있는 층)이면 

다가구주택으로 분류됩니다.

경사면에 위치한 건물을 매입/투자하는 경우에는 

이런 점을 고려했겠죠.

주차장을 조성하기 위해 1층을 완전히 비웠거나 상가만 입주해 있다면

역시 주택 층수에 포함되지 않습니다. 

같은 옥탑방이더라도 해당 층 면적의 8분의 1 이하만 점유하고 있다면

주택층에서 제외됩니다. 

 

주택 양도세는 매도자의 신고를 바탕으로 관할 세무서에서 검증합니다.

해당 연립주택이 다가구주택인지 다세대주택인지는 주택 매도 이후에 판정되는 만큼

매각 때까지는 크게 고민할 필요가 없었습니다.

 

하지만 공시 가격 인상과 함께 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 강화되면서 

관련된 주의도 기울일 필요가 있게 되었습니다.

예를 들어 만 70세 노인이 공시 가격 23억 5000만 원의 연립주택(주택 12실)을

5년 이상 보유했을 때 다가구주택으로 인정받으면

보유세는 1061만 원입니다.

하지만 해당 주택이 다세대주택으로 분류된다면

보유세는 4600만 원에 이르게 됩니다.

 

내년부터 상가가 포함된 다가구주택의

양도세 계산 방식이 바뀐다는 점도 유의해야 합니다. 

지금까지는 다가구주택에서 주택이 차지하는 면적이 크다면

전체를 주택으로 분류해 양도세를 산정했습니다.

하지만 내년부터는 상가에 대한 부분과 주택에 대한 부분을 나눠

양도세를 부과받게 됩니다.

10년 전 13억 원에 매입한 다가구주택을 22억 원

(상가분 6억 원, 주택분 16억 원)

에 매각할 경우 연내에 팔면 양도세는 6653만 원이 되지만,

내년에 매각하면 1억 776만 원으로 

세금 부담이 1.6배 늘어나게 됩니다. 

 

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양도가액 9억 원을 초과하는 상가 다가구주택에 적용되는 기준인 만큼

그 이하라면 지금과 같이 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

주택이건 상가 건, 부동산 관련 거래를 할 때는

처음 살 때는 취득세, 

보유하고 있을 때는 보유세 명목의 재산세와 종부세, 

팔 때는 또 양도세를 지불해야 하는 게 현실입니다.

거기에 더해서 중개수수료, 등기 비용 등이 추가로 들어가겠죠.

임대사업자라면 소득세도 내야 하고,

오른 소득만큼 국민 연금과 건강 보험료를 더 내야 합니다.

 

과세 부분에 국민들이 민감할 수밖에 없는 이유겠죠.

그리고 모든 부동산 문제를 일으키는 기본 대상이 다주택자라고

모든 국민들에게 주입시키고, 다주택자를 잡겠다고 관련 법안들을 쏟아내니

이건 뭔가 싶고, 그저 어떤 순진한 국민들은 

그 말을 믿고 다주택자들을 함께 욕합니다.

 

1 주택자라도 집값이 올랐으니

당연히 세금 많이 내는 게 맞지라고 말하기도 하죠.

그런데 1 주택자는 집값이 올랐으니 세금을 많이 내야 하는데

대체 어떤 돈으로 그 세금을 내야 하는 거죠?

월세를 받고 있나요, 아니면 집값 오른 부분에 대해서 입금을 해주나요?

세금을 낼 형편이 되지 못해 어쩔 수 없이 

살던 집을 팔고 이사를 해야 하는 사람들도 생겨나는데,

그 동네에 아무 생각 없이 그동안 살았던 것도 아닐 텐데 

그 동네에 비슷한 컨디션의 같은 평형 집으로 이사를 할 수가 있을까요?

더구나 집을 팔 때 양도세까지 엄청나게 내야 하는데 말이죠.

결국 내가 내 돈으로 사서 살던 집에서 쫓겨나다시피 이사해서

서울에서 경기도, 경기도에서 충청도 외곽으로까지.

이게 지금 대한민국 국민들의 현실입니다. 

 

세금도 못 낼만큼 감당 안 되는 집에서 왜 살았냐고요?

그 전에는 월 100을 벌더라도 마련해둔 집에서 어떻게든 먹고살았죠.

그때 세금이 어디 지금처럼 이런 수준이었나요?

그리고 내 집에 사는 그 지난 세월 동안 

그 사람은 나이를 먹고 퇴직도 했고, 소일거리 하면서 그저 먹고 사는걸요. 

내가 집값 올려달라고 했나요? 집값을 올려도 너무 올려버린 정책, 

그리고 공시지가를 현실화해버려 세금까지 미친 듯 올려버린 정책, 

 

오늘은 왠지 프랑스혁명이 생각나는 하루입니다.