오피스텔 투자, 올바른 분석과 판단으로 신중하자

안녕하세요,

 

최근 아파트보다 규제가 덜한 오피스텔이 

대체상품으로 분양시장에서 주목을 받고 있지만,

중대형과 달리 소형 오피스텔 매매시장은

실거래가 하락 매물이 속출하는 양극화 현상이 벌어지는 모습입니다.

 

임대사업자에 대한 세제 혜택이 줄어들고,

각종 세부담이 높아지면서 수익성이 악화된 소형 오피스텔 시장에서

급매 물건이 쏟아지고 있는 현상을 보이고 있습니다.

 

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한국 부동산원 청약 홈과 오피스텔 업계에 따르면

지난달 서울 강남에서 청약을 접수한 '루카 831' 오피스텔은

337실 공급에 청약자수 4092명이 몰려 

최고 47.5대 1, 평균 12.14대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

지난 4월 대구에 분양한 '동대구역 골드클래스'도 

최대 44.48대 1, 평균 36대 1의 높은 경쟁률을 나타내며

조기 완판 했었죠.

 

이처럼 분양성적이 좋은 오피스텔들은 

비교적 전용면적이 넓거나 고급화로 승부수를 띄워 

아파트의 대체역할을 할 수 있는 상품들입니다.

여기에 더해 오피스텔을 갖고 있더라도 

아파트를 청약할 때 1순위 청약 자격을 유지할 수 있고,

분양권은 취득세 및 양도세 산정 시 

주택 수에 포함되지 않는 점도 장점으로 작용했었습니다.

 

그러나 소형 오피스텔 매매시장의 경우 

실거래보다 낮은 매물들이 계속해서 나오고 있습니다.

최근 임대사업자들에 대한 세제혜택이 줄어들면서

임대사업자 폐업을 고려하는 등 세부담을 피하기 위한 

매물들이 일부 나오고 있기 때문입니다.

 

특히 지난해부터 주거용 오피스텔 매입 시 다주택자로 분류되어

보유세 등의 부담이 커진 데다 취득세 부담도 강화된 상황입니다.

여기에 정부가 오피스텔과 상가 등 비주거 부동산에도 

대출규제를 적용하기로 하면서 더 움츠러들고 있습니다.

 

실제로 마포구 합정동의 마포 한강 푸르지오 2차 오피스텔(23㎡)은

지난해까지만 해도 3억 1000만 원에 거래되었지만

현재 이보다 2000만 원 떨어진 2억 9000만 원에 나와있는 매물들이 많습니다.

임대수요가 가장 많은 강남역도 마찬가지입니다.

강남역 효성해링턴 타워 더 퍼스트(21㎡)는 지난해 2억 3900만 원에 거래됐지만

현재는 2억 3000만 원에 매물이 나와있는 상태입니다.

구로구 구로동 하나 세인 스톤 1차(27㎡)는 지난해 1억 6500만 원까지 거래됐으나

올해 4월에는 1억 3500만 원에 실거래되면서

매매 가격이 3000만 원 이상 하락했습니다.

 

업계에서는 오피스텔에도 규제가 가해지고 있는 만큼

수요 이탈은 불가피할 것이라는 분석을 내놓고 있습니다.

 

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오피스텔에도 대출 규제가 적용되는 등 

투자처로서의 매력이 떨어진 만큼,

이곳에서 이탈된 수요가 주택시장으로 재 유입되지 않을까 싶습니다.

 

오피스텔 투자 시에는 

상품별 경쟁력에 따라 양극화가 분명하게 나눠질 수 있기에

향후 공급이 넘치는 면적은 아닌지,

입지와 교통 등 경쟁력은 잘 갖춰져 있는지

꼼꼼하게 확인하는 게 중요할 것으로 보입니다.