국책연구원마저 올해 집값 상승을 알고 있었다

안녕하세요,

 

상당수 민간기관이나 민간전문가들은 

작년에 이어 올해도 집값과 전셋값이 오를 것이라고 예상했습니다.

그러나 국책연구기관에서 실제 시뮬레이션을 돌린 결과

유사 예측값을 얻고도 쉬쉬하면서 공개하지 않았습니다.

최근 국토교통부 산하 국토연구원은 자체 시뮬레이션을 토대로 

올 한 해 집값 상승분을 예측해 2021년도 세수를 추계하는

한국 조세재정 연구원에 참고 자료로 제출했습니다. 

매매 가격뿐 아니라 물량 부족에 따른

전셋값 상승세도 계속될 것으로 분석되었습니다.

 

기획재정부의 요청에 따라 조세재정 연구원은 이 같은 예측값은 취합해

올 한 해 세수를 전망했습니다.

주된 집값 상승 요인으로는 국내 GDP 회복,

재개발과 재건축 등에 따른 기존 주택 멸실 등이 꼽혔습니다.

 

집값 전망 때마다 정부 눈치를 보느라 보수적이었던 국책연구원마저

집값 상승을 예상한 것은 종합부동산세, 양도소득세 중과 등 

규제 일변도 정책이 공급 부족에 따른 집값 상승 압력을 누르기에는

역부족이라는 것을 방증하고 있습니다.

국토연구원은 이 같은 전망치를 연초에 수립했지만 

대외적으로 공개하지 않고 있습니다.

주무 부처인 국토부 등 정부 눈치를 보며 

상승 전망을 내놓지 못했다는 해석입니다.

 

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통상 민간 연구기관들은 부동산 경기를 

정부보다 훨씬 긍정적으로 평가하고, 

정부 산하 기관들은 주택 소비심리 자극을 우려해

보수적으로 예측하는 것이 정설입니다.

 

작년 12월 한국건설산업연구원이 예측한 올해 주택 매매 가격은

0.5% 하락이었습니다. 

주택산업연구원도 같은 시기 내놓은 '2021년 주택 시장 전망' 보고서에서 

내년 전국 주택 매매 가격과 전셋값이

각각 1.5%, 3.1% 상승할 것이라고 전망했습니다.

건설산업연구원 관계자는 "정부의 강한 규제 탓에 집값은 내려가지만,

임대차 3 법 영향으로 전셋값은 오를 것이라는 예측이 반영되었다"라고 말했습니다.

 

국토연구원의 경우 이로부터 두 달 뒤인 올해 2월을 전후해 조사를 실시한 만큼

시차에 따른 시장 분위기 변화가 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.

매달 국토연구원이 유동성과 금리, 주택 수급 등 상황을 반영해

부동산 경기를 판단하는 지수로 개발한 'K-REMAP'도

작년 11월 이후 올 2월까지 대부분 하락세를 나타내다가 

3월에 상승세로 반전했습니다.

4월에는 더 큰 폭으로 상승세를 나타낼 것으로 보입니다.

 

정부 눈치를 살펴야 하는 국책연구기관마저 

올해 집값을 상승으로 예측한 것은 결국 

갈수록 심해지는 매물 부족 현상 때문으로 보입니다.

올해 아파트 입주 물량의 경우 

예년 대비 큰 폭 감소가 예상되는 상황입니다.

 

이런 가운데 정부가 다주택자들의 매도를 유도하겠다고 내놓은 

양도소득세 중과, 종합부동산세 강화 등 각종 규제는 

정작 제도 시행 이후 되려 매물을 사라지게 만드는 요인으로

작용할 가능성이 크기 때문입니다. 

 

정부는 작년 내놓은 7.10 부동산 대책을 통해 

조정 대상지역 내에 두 채 이상 주택을 가진 다주택자의 양도세 중과세율을

10% 포인트 높였습니다. 

대신 실제 적용은 11개월 뒤로 미뤄뒀습니다.

유예기간을 두면 양도세 중과세가 두려운 다주택자들이 

집을 내 나팔 것이라는 기대 때문이었죠.

그게 바로 오는 6월 1일입니다.

일종의 심리전이었습니다.

 

그러나 결과적으로 정부의 이런 심리전은 정말 실패했습니다.

지난해 1~7월 서울 아파트 매물은 월 7만 건 수준이었으나

정부의 7.10 대책 발표 이후 월간 3~4만 건으로 

매물이 완전히 줄어버렸습니다.

세금 부담뿐 아니라 임대차법 시행까지 겹치면서 

이중삼중 규제에 엮이고 가둬지니 팔고 싶어도 팔 수가 없는 상황이 많은 겁니다.

 

특히나 임대차 3 법 중 작년 먼저 시행된 계약갱신청구권의 경우

매물 잠김 현상을 심화시키는 주요 이유 중 하나로 지목됩니다.

통상 2 주택자들이 주택을 처분하게 되면 

세를 준 주택을 처분하고 본인이 현재 살고 있는 자가를 그대로 보유해야 

최대한 절세를 할 수가 있는데, 

세를 준 주택을 팔려면 임차인의 계약갱신 청구권 행사가 걸림돌이 되는 것이죠.

홍 부총리가 경기도 의왕 집을 팔려고 계약을 했는데

임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 바람에 

계약이 깨질 뻔한 사례가 대표적인 예시입니다.

 

정부가 예고한 양도세 데드라인이 불과 보름 앞으로 다가왔지만

매물 상황은 변동이 없습니다.

현재 서울 양천구 목동의 경우 절세 매물은 거의 없으며,

지난달부터는 서울 시장이 바뀐 후 재건축 기대감이 커지면서

호가는 시세 수준으로 부르고, 

급매로 나오는 것도 별로 없어 거래가 이뤄지지 않는 상태입니다.

 

다주택자에게 엄포를 날리는 작전이 사실상 실패로 끝나면서

여당 내에서도 거래세는 내려야 하는 것이 아니냐는 말이 나오고 있습니다.

송영길 더불어민주당 대표는 12일 열린 부동산특별위원회 모두 발언에서

"세금 문제를 긴밀하게 토의할 것인데

재산세, 양도세 문제가 시급하다고 보고 있다"라고 언급했습니다.

 

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늦게라도 방향을 수정하려는 것은 바람직한 생각이지만 

시장에 매물이 대거 나올 수 있도록 변화를 주려면 

결국 다주택자들에게 파격적인 혜택을 줘야 할 상황입니다.

집토끼 표심에 따라 흔들리는 정치 여건상 

시장에 영향을 줄 정도의 양도세 완화 조치가 가능할지 지켜봐야 하겠네요.

 

감추고, 조작하고, 거짓말하면서 그게 사실인양 발표하고 보도하고,,

이것이 정녕 정부가 주장하는 공정사회인 가요?

진실은 언젠가는 드러나게 되어있으며

국민들은 더 이상 그렇게 어리숙하지도, 대충 넘어가지도 않습니다.

 

우리나라 대한민국, 

우리가 지켜내고 우리가 다시 만들어냅시다!