부동산 가격 하락 시점 알려주는 시그널 [1]

안녕하세요,

 

2.4 부동산 대책, 정부에서 말하는 '공급 대책'이 발표된 지 한 달이 넘게 지났습니다.

전국에 83만 채의 신규주택을 공급하겠다는 2.4 대책,

그 이후 과연 시장의 반응은 어떻게 변화되었을까요?

 

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전월 대비 주택 매매 가격 상승 폭이 둔화되고, 서울 아파트 거래량이 줄었다고는 하지만

아파트만 놓고 본다면 여전히 상승세가 이어지는 형국입니다.

서울의 평균 집값이 처음으로 8억 원을 돌파했고,

가격 하위 20%에 해당하는 1 분위 아파트 가격이 평균 5억 원 가까이 치솟았습니다.

 

작년 6월에 4억 원을 돌파한 후 9개월 만에 1억 원 가까이 오른 셈입니다.

중저가 주택 가격의 상승세는 잡히지 않고 있다는 의미입니다.

과연 지금이라도 집을 사야 하는 걸까요? 아니면 기다려야 할까요?

 

계속 상승할 것인지 하락할 것인지 그 시점을 잘 알 수 있다면 얼마나 좋겠습니까.

하지만 시점까지는 정확히 맞추지 못한다고 하더라도 

전체적인 흐름을 예측할 수 있다면 대비를 할 수가 있습니다.

 

'돈의 역사' 시리즈의 저자인 홍춘옥 EAR 리서치 대표는

부동산 사이클 변화의 신호로 3가지를 꼽습니다.

공급, 절대 가격, 금리.

 

미국 경제학자 호머 호이트는 저서 '비즈니스 사이클'에서

역사적 공공건축물로 고점의 신호를 알 수 있다고 말했습니다.  

지방세로 재정이 탄탄해져 나라에서 빈 땅에 건축물을 짓기 시작할 때가

부동산 하락의 신호라는 겁니다.

우리나라에서는 서울시청, DDP, 용인시청이 지어진 시점을 예로 들 수 있습니다.

 

위의 이야기들로만 봤을 때 과연 우리나라 부동산은 고점에 다가간 걸까요?

여전히 서울과 수도권의 집값을 자극하는 변수들이 많기에 하락은 쉽지 않아 보입니다.

서울시장 보선 과정에서 진행될 규제완화와 재건축 활성화, 주택 공급 확대와 교통망 확충 등 개발 호재들,

연내 풀리는 3기 신도시 등 토지 보상금, 2.4 대책으로 인한 신규주택 공급 확대 등이 있죠.

또한 시중은행의 대출금리 인상, DSR 등 대출 규제 강화, 신용 대출 옥죄기가 진행되는 속에서도

주택 투자는 산발적으로 이어지고 있는 상황입니다.

경기회복과 인플레이션 우려로 부동산 투자 심리는 꺾이지 않고 있는 겁니다.

 

과연 부동산 가격은 더 오를까요? 아니면 내릴까요?

여러분들의 생각은 어떠십니까?

 

부동산 빅데이터 플랫폼 'zip4'의 김재수 대표가 소개한 부동산 하락의 10가지 지표가 있습니다.

10개 중 절반 이상이 해당한다면 부동산 시장의 하락 시그널이라고 받아들여도 된다고 하네요.

 

첫 번째는 전셋값은 그대로인데 매매값만 오르는 경우입니다.

상승기에는 전셋값도 오르고, 매매 값도 오르지만 

어느 순간 전셋값은 그대로인데 매매 값만 오르게 된다고 합니다.

공급이 충족되었지만 가수요자가 동참해 매매 가격이 적정 가격 이상으로 오르는 경우입니다.

이때는 끝도 없이 오를 것만 같은 낙관주의에서 벗어나 

꼭짓점에서 물리지 않으려면 정신 바짝 차리고 있다가 빠져나와야 합니다.

 

두 번째, 대형 평수나 주상복합, 나 홀로 아파트는 부동산 호황기에

가장 늦게 오른다는 공통점이 있습니다.

비인기 주택 유형이지만 호황기 가장 후반에는 이곳까지 가격이 상승하게 되는 겁니다.

하지만 아무리 상승해도 역세권이나 중소형 아파트 등

인기 주택 유형과 비교하면 많이 낮을 수밖에 없어서 이를 잘 못 느낄 수도 있습니다. 

만약 주변의 대형 평수, 주상복합, 나 홀로 아파트까지 가격이 많이 상승했다면 

고점일 확률이 매우 높습니다.

 

세 번째, 너무 오랜 기간 상승세가 이어졌다면

'조정' 또는 쉬어가는 시간이 나타날 가능성이 높습니다.

과거 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 상승하는 경향을 보였다고 합니다.

공급이 부족하다고 해서 뚝딱하고 집을 만들어낼 수는 없죠.

그러니 부동산은 오르기 시작하면 한동안 꾸준히 오르게 됩니다.

하지만 어느 순간 집들이 완성되고 공급량을 충분히 맞추는 시기가 오게 된다면,

너무 오랫동안 가격이 오른 건 아닌지 점검 후 집을 사는 것이 좋습니다.

 

네 번째, 4년간 50% 이상 부동산 가격이 상승했다면 주의해야 합니다.

보통 부동산 가격은 상승하더라도 4년 이내 최저 가격 대비 100% 오르면 보합 기를 맞는다고 합니다.

그러니 상승률이 50%를 넘었다면 매수보다는 매도 쪽으로 방향을 잡거나 

신규 매수를 하지 않는 것이 안전합니다.

더 오를 수도 있겠지만 그게 아까워서 행동하지 못했다가는 돈을 잃을 수도 있습니다.

물론 50%라는 것이 정답은 아니니 각자 자신만의 기준을 세우는 것이 좋겠습니다.

 

다섯 번째, 가구 소득 대비 주택 가격(PIR)에 주목해야 합니다.

PIR(Price to Income Ratio)란,

주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수입니다. 

연간 소득을 한 푼도 사용하지 않고 모으면 몇 년 후 집을 살 수 있는지를 대략 가늠할 수 있습니다.

문제는 PIR이 발표 기관마다 다르다는 점이죠.

부동산 가격을 평균값으로 잡는지, 중위 값으로 잡는지에 따라서도 달라지고

연봉도 중위 값이냐 단순 가구 소득이냐에 따라서 크게 차이가 납니다.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

한 기관이 발표하는 PIR을 놓고 과거와 현재의 PIR을 비교하는 것이 좋습니다.

과거 평균보다 지나치게 높으면 고평가 된 것이고, 지나치게 낮으면 저평가된 상태라고 할 수 있습니다.

 

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지금까지 부동산 하락의 신호에 미리 반응하고 대비할 수 있는 다섯 가지를 알아보았는데요,

다음 포스팅에서 나머지 다섯 가지를 더 이어가도록 하겠습니다.

 

잠시 쉬어가시죠.