현금청산에 대해 알아봅시다 [의미/논란의 이유]

안녕하세요,

 

요즘 부동산 관련 뉴스에서 '현금청산'이라는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다.

정부의 2.4 대책 이후 이 단어가 자주 눈에 보이는데요,

이게 과연 무엇이고 왜 논란일까요?

 

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정부는 83만 가구 공급대책 발표일인 2월 4일 이후 

사업구역에 집을 살 경우 우선공급권(입주권)을 주지 않고 돈으로 정산(현금청산) 하기로 했습니다.

이번 대책을 호재로 삼아 투기꾼들이 몰려드는 것을 막기 위해서라고 합니다.

 

모르고 사도, 실거주 목적이라도,

추후에 공공 주도 정비사업 구역으로 지정이 되면 현금청산 대상이 됩니다.

자칫하면 산 가격보다 적은 가격을 받고 쫓겨날 수도 있다는 생각으로

해당 구역에 수요자들의 발길은 끊겼습니다.

 

정부는 서울 시내 우선 개발 후보지 222곳을 선정했지만, 구체적인 입지는 공개하지 않고 있죠.

이에 정비구역이 정해지지 않았는데도 현금청산 방침을 고수하는 것은 

과도한 재산권 침해라는 반발이 거셉니다.

 

이 현금청산이라는 것이 새로운 제도는 아닙니다.

이전부터 도시 정비사업에서 시행되던 보상 방법 중 하나죠.

입주권이나 분양권을 포기하는 대신 주택 또는 토지의 가치를 돈으로 환산해 받고 소유권을 넘기는 것이죠.

 

분양대상 자격이 없거나 분양신청을 하지 않은 경우, 분양신청을 했다가 철회한 경우 

등이 현금청산의 대상자가 됩니다.

현금 청산을 할 때는 시세가 아닌 감정평가액을 토대로 사업주체와 소유자가 보상액을 협의합니다.

 

재개발이나 재건축 사업이 잘 되면 좋겠지만, 

공사기간이 10년을 훌쩍 넘기거나 중간에 사업이 어그러지는 경우도 상당수 있습니다.

이 때문에 사업의 불확실성을 우려하거나 분담금이 부담스러웠던 조합원들이 

종종 현금 청산 방식을 택했었죠.

 

조합원이 자발적으로 현금청산을 신청하는 것 외에도, 

조합원 자격 자체가 주어지지 않아 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 되는 경우도 있습니다.

예를 들어 재건축 조합설립인가 이후, 

재개발 관리 처분계획인가 이후 매수자는 조합원 자격이 주어지지 않습니다.

수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트에서는 조합원 지위가 있더라도 

2년 이상 거주의무를 지키지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.

 

한 사업구역 내에 주택 여러 채를 가진 경우에도 

원칙상 입주권은 1개만 나오고 나머지는 현금청산이 됩니다.

다른 정비사업에서 조합원 분양 신청을 하고 5년이 지나지 않은 경우도 우선공급권이 나오지 않습니다.

 

이렇게 이전부터 존재했던 현금청산 방식이 왜 2.4 대책 직후부터 논란이 심해졌을까요?

 

전문가들에 따르면 '예측 불가능'을 가장 큰 문제로 꼽고 있습니다.

기존 정비사업의 경우 사업 지역이 정해지고 일정 단계까지는 거래가 허용되었습니다.

그 덕에 집을 사기 전 내가 현금청산 대상인지 아닌지를 따져본 뒤에 시장에 나설 수가 있었죠.

하지만 이번에는 불가능합니다.

 

아직 후보지가 발표되지 않은 오늘, 실거주 목적으로 A라는 지역에 집을 샀다고 가정합니다.

그런데 예상치 못하게 A지역이 사업구역에 포함이 되었다면?

규정에 따라 현금청산을 받고 나가야 합니다.

심지어 통상 시세보다 낮은 감정평가액으로 보상을 '받아야'합니다.

감정평가를 할 때는 실제적인 가치만 평가하기 때문에 완공 후의 미래가치나 

현실적인 시세 부분이 반영되지 않는다는 단점이 있죠.

 

이렇다 보니 투기수요를 거른다는 정부의 의도와 달리, 

실거주를 목적으로 하는 사람들까지 예측할 수 없는 피해를 두려워하며 주택 매도를 꺼려하고 있습니다.

각자 사정으로 당장 집을 팔아야 하는 소유자들은 살 사람이 없어서 발만 동동 구르고 있는 상황이죠.

 

후보지도 정해지지 않은 상황에서 사실상 미리 거래를 막아버린 셈이기에

거주이전의 자유, 사유재산권 침해 소지가 있다는 비판이 나오고 있는 겁니다.

보완책 요구도 거센 상태입니다.

 

하지만 그럼에도 정부는 현금청산을 고수하고 있습니다.

사업의 공익성을 고려하면 개인의 재산권이 일부 제한될 수 있다는 논리죠.

또한 보상 금액에 불만이 있더라도 

감정평가 후 실시하는 보상은 정당한 보상이라고 법원이 판단하고 있기에 문제가 없다는 입장입니다.

 

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민주당과 정부는 2.4 대책 후속 법안을 이르면 내달 안으로 마무리 지을 계획입니다.

과연 시장의 목소리가 반영이 될까요?

 

이런 대책을 발표해놓고는 개발지는 7월에 일부 발표하겠다,,

이게 어떤 의도인지 여러분들은 알고 계시죠?