공공임대 '영끌' 대책, 임대차법 수정 없이 과연 실효성 있을까?

안녕하세요, 

 

지난 7월 말 계약갱신청구권제, 전월세 상한제 등 새 임대차 보호법 시행 이후

전세난이 전국으로 걷잡을 수 없이 번지자 

이번에 정부는 24번째 부동산 대책을 발표했습니다. 

공공임대를 '영끌'해서 공급하겠다는 것인데, 

일단 물량부터 턱없이 부족하다는 지적이 나오고 있습니다. 

 

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기획재정부, 국토교통부 등은 2022년까지 전국에 11만 4000가구의 공공임대를 공급하는 

이른바 '전세대책(11.19 부동산 대책)'을 발표했습니다. 

 

내년 상반기까지 수도권 2만 4500가구를 포함해 전국에 4만 9000가구를 공급해서

전세난의 급한 불을 끄겠다는 계획인데요, 

이를 위해 공실인 공공임대를 활용한 '공공 전세'를 새롭게 도입합니다. 

공공임대 입주자 모집 시기도 최대한 앞당기고, 

상가, 오피스, 숙박시설까지 공공임대로 전환합니다. 

 

부동산 전문가들은 전세난의 근본 원인인 임대차 보호법을 그대로 두고 

공급만 늘리는 것은 한계가 있다고 입을 모으고 있습니다. 

우선 물량 자체가 모자랍니다.

부동산 빅데이터에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 새 임대차 보호법이 시행된 

7월 31일 3만 8427건에서 11월 19일 1만 3005건으로 2만 5125건(66.2%) 급감했습니다. 

수도권도 같은 기간 7만 7513건에서 3만 2282건으로 4만 5231건(58.4%)이 사라졌습니다. 

 

이번 대책에 따른 공급 물량은 내년 상반기까지 서울 8900가구와 수도권 2만 4200가구에 불과합니다. 

게다가 공공임대는 아파트가 아니라 빌라, 오피스텔 등이 대부분입니다. 

공공임대로 바뀐 상가, 호텔 등에 살겠다는 수요가 얼마나 될 것인지 의문인 데다가 

임대차 보호법을 바꾸지 않고 실효성 있는 대책을 내놓는 것은 불가능하다는 것이 전문가들의 의견이죠.

 

국토부는 주거정책심의위원회를 열어

부산시 해운대/수영/동래/연제/남구와 대구 수성구, 경기 김포시를 조정대상지역으로 지정했습니다. 

최근 아파트값이 급등한 이들 지역은 대출 축소, 다주택자 양도세 중과 등의 규제가 적용됩니다. 

 

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관은 

19일 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 이 같은 발언을 했습니다. 

"이번 대책으로 공급 물량 부족 현상이 해결된 전망이다."

"신규 공급의 성과를 조기에 체감할 수 있을 것이다."

 

하지만 부동산 전문가들은 이번 대책도 번지수를 한참 잘못짚었다고 지적하고 있습니다. 

계약갱신청구권제 등 새 임대차 보호법으로 아파트 전세 매물이 소멸하고 있는데, 

다세대, 연립 빌라 등을 공공임대로 공급하겠다는 것을 대책으로 내놨기 때문이죠.

상가, 오피스 등을 공공임대로 활용하는 방안까지 나왔습니다. 

임대사업자 폐지로 인해 공급이 끊긴 민간임대에 대한 내용도 빠졌습니다. 

임대차 시장의 상황을 전혀 고려하지 않은 것이어서 과연 수요가 있을지 의문이라는 반응이 따릅니다. 

 

정부가 내놓은 방안은 2022년까지 전국에 11만 4000가구(수도권 7만 2000가구)의 주택을 

전세 위주로 공급하겠다는 것이 골자입니다. 

이 가운데 선호도가 높은 아파트는 2만 8890가구이며, 서울 아파트는 1952가구에 불과합니다. 

내년 상반기까지 총 공급 물량의 40% 이상인 4만 9000가구(수도권 2만 4500가구)를 공급할 계획입니다. 

 

이 중 대부분이 3개월 이상 공실로 남아있는 LH의 공공임대가구(3만 9000가구)입니다.

하지만 기본적으로 공실은 수요자가 없어 방치된 물량입니다. 

입지 등 상품성이 떨어지는 곳이 대부분이기에 공공 전세로 전환한다고 해도 외면받을 가능성이 높습니다. 

이마저도 대부분인 2만 3000가구는 지방에 공급되는 물량입니다. 

서울을 포함한 수도권 전세 수요를 충족시키기에는 역부족이라는 분석이 나옵니다. 

 

국토부는 이번에 '공공 전세'를 새로 도입하기로 했습니다. 

2022년까지 전국에 1만 8000가구를 공급할 방침이며,

수도권 물량은 서울 5000가구를 포함해 1만 3000가구입니다.  

기존 매입임대나 공공지원 민간임대 등은 월세로 공급했는데 앞으로 전세로도 공급하겠다는 것이죠.

 

LH가 민간 건설회사로부터 매입약정 방식으로 다세대 및 오피스텔을 사는 방식도 확대할 방침입니다. 

2022년까지 신축 공공임대를 전국에 4만 4000가구 공급할 계획입니다. 

내년에 2만 1000가구, 2022년 2만 3000가구입니다. 

빈 상가와 오피스, 호텔 등 숙박시설을 리모델링해 주거용으로 공급하는 물량도 

2022년까지 전국에서 1만 3000가구가 공급됩니다. 

이외 공공임대에 대한 선호를 높이기 위해 중형 임대도 공급하기로 했으나, 

기본적으로 최근 임대차 시장에서 가장 구하기 힘든 아파트 물량이 아니라는 한계가 있다는 지적입니다. 

 

전문가들은 이번 대책이 아파트 전세난을 해결할 수 없는, 변죽만 울리는 것일 뿐 

시장의 호응을 받기는 힘들 것이라고 입을 모으고 있습니다. 

주택난 해소의 핵심은 사람들이 살고 싶은 곳에 주택을 공급하는 것인데 

공공 임대를 전세로 전환하고, 빌라 임대를 늘린다고 해서 

아파트 중심의 임대차 시장이 안정되지는 않을 것으로 예상하고 있습니다. 

 

새롭게 도입되는 '공공 전세'는 2022년까지 전국에 1만 8000가구가 공급되더라도 

전세난 해소에 큰 도움이 되지 않을 것이라는 전망이 많습니다. 

지금의 전세난은 3~4인 가구가 살 수 있는 아파트가 부족하다는 것이 핵심인데, 

엉뚱한 공급만 늘린다는 것이죠. 

아파트 전세를 못 구한 실수요자는 아예 집을 사거나 월세로 아파트를 구하게 될 것이라는 예상입니다. 

 

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공실이 난 영구임대, 공공임대 주택의 경우 주변 환경이 열악해 무주택자들에게 공급한다고 해도 

입주를 과연 선호할 것인가 의문이 듭니다. 

 

호텔 등의 리모델링 방안에 대해서도 이미 작년 12월 서울 종로의 베니키아 호텔을 

청년 주택으로 전환해 입주자를 모집했었지만 현재까지 공실로 남아있다는 실패 사례가 있죠.

호텔을 개조할 경우 일반 원룸보다도 살기에 불편하고 

월세 외에도 높은 관리비를 부담해야 하기에 1~2인 가구의 호응이 낮을 수밖에 없겠죠.

 

전문가들은 이번 대책으로 인해 정부와 LH의 재정이 크게 나빠질 것이라고 우려합니다. 

공공임대는 시장 수요가 없어 공실인 경우가 많고 

가격을 아주 낮추지 않으면 입주자를 찾기 힘들 것이기에, 

가격 인하는 곧 재정 부담을 의미한다는 설명이죠. 

 

지금 전세난은 임대차 보호법이 전세 공급을 사라지게 했기 때문에 발생한 것입니다.

임대차 보호법을 개정하거나 폐기해야 전세난과 이에 따른 매매 가격 상승의 악순환을 끊을 수 있을 텐데

아직도 정부는 국민들의 높아진 부동산 관련 지적 수준을 모르는 것인지, 

(알고도 모르는 척하는 거죠, 당연히)

이해할 수 없는 이런 방향성을 어디까지 지켜보고 있어야 하는지 답답하네요.