실거주 이유로 계약 갱신 거절 후 매도한 집주인, 처벌 가능할까?

안녕하세요,

 

실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 주택을 매도한 집주인이 

세입자와 분쟁조정에 휩싸인 사례가 발생하기 시작했습니다. 

지난 7월 말 시행된 임대차 2 법에 따르면 

집주인은 본인 실거주 목적인 경우 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 

 

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실거주를 이유로 갱신권을 거절해도 임대차법상 손해배상을 해야 할까요?

법조계에서는 임대차법이 아닌 민법으로 해결해야 할 것으로 보고 있는데

입증 책임이 세입자에 있기 때문에 실제로 손해배상을 받기는 어려울 것으로 보입니다. 

 

대한 법률구조공단 등에 따르면 집주인이 실거주 목적으로 세입자를 내보낸 뒤

얼마 되지 않아 주택을 매도해 집주인과 세입자 간 분쟁조정을 해달라는

조정 신청이 최근 접수되었습니다. 

 

임대차법에서는 세입자에게 1회(2년)의 갱신 권한이 주어지는데 

집주인의 실거주 목적일 경우에는 이를 거절할 수가 있습니다. 

이렇게 집주인이 실거주를 목적으로 갱신 요청을 거절한 후 

세입자는 계약을 연장하지 않고 퇴거했는데 

집주인이 해당 집을 매도하면서 분쟁에 휩싸인 것입니다. 

세입자에게 열람권이 주어졌기에 지켜보고 있었던 것이죠. 

 

이 같은 분쟁 사례는 시행 초기부터 어느 정도 예상되었습니다.

임대차법 시행 이후 '전세 낀 매물'의 인기가 크게 떨어진 반면

'바로 입주 가능한' 매물의 호가가 1억~2억 원가량 급등했기 때문입니다. 

집주인 입장에서는 이런저런 이유로 세입자를 내보낸 뒤 주택을 매도하면 

더 높은 가격을 받을 수 있기 때문에 "실거주 목적"을 활용할 가능성이 높아진 셈입니다. 

 

이 경우 집주인은 임대차법상 세입자에게 손해 배상을 해야 하는지 불분명해 혼란이 가중됩니다.

국토교통부는 '손해배상 책임을 져야 한다' 고 말하지만, 

법조계에서는 '임대차법상 집주인이 손해배상을 해야 하는지 명백한 법적인 근거가 없다'며 

결국은 '민법으로 해결하는 방법밖에 없다'는 해석을 내놓았습니다. 

 

국토부는 '집주인이 실거주 의사가 없음에도 불구하고

형식상 갱신거절 사유를 만들 목적으로 단기간만 거주 후 매각해 실거주하지 않는 경우

허위의 갱신거절로 임대차법 위반 행위'라고 해석했습니다. 

이어 '허위의 갱신거절로 주임법을 위반한 행위를 해 정당한 거주 권리를 갖는 임차인에게 

손해를 발생시킨 것이 되어 불법행위 책임을 지게 될 수 있다'라고 설명했습니다. 

하지만 문제는, 국토부 설명대로 임대차법 위반이 될 수는 있지만 

손해배상에 해당하는지가 명백하지 않다는 점입니다. 

 

임대차법에서는 손해배상을 해야 하는 경우로 '제삼자에게 임대한 경우'는 명시했으나 

'다른 사람에게 해당 주택을 매도한 경우'는 포함하지 않고 있습니다. 

이 주택을 산 새로운 매수자는 본인이 실거주할 수도 있고 제삼자에게 임대를 할 수도 있는데 

기존 세입자에게 손해배상을 할 의무는 없습니다. 

 

법조계에서는 임대차법이 아닌 민법상의 '불법 행위'에 따라 

세입자가 집주인으로부터 손해배상금을 요구할 수는 있는 것으로 봅니다만 

이 경우에도 집주인이 애초부터 실거주 의사가 없었다는 점을 세입자가 입증해야 하기 때문에 

실제 손해배상 소송까지 가기란 사실상 어렵다고 지적하고 있습니다. 

 

임대차법을 적용하지 못하고 민법으로 손해배상을 받더라도 

과연 손해액을 얼마로 산정해야 할지도 불분명합니다. 

임대차법에서는 갱신계약 당시 월 단위 임대료 3개월분이나,

집주인이 새로운 세입자를 들여 추가로 더 받은 임대료를 월 단위로 환산한 금액의 2년 치, 

갱신거절로 세입자가 입은 손해액 중 큰 금액으로 정하고 있는데 

이는 제3의 세입자를 들일 경우에 해당할 뿐, 주택을 매도한 경우에는 해당되지 않습니다. 

 

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내가 죽어라고 열심히 모으고 대출(빚)까지 얻어서 작은 평수의 집이나마 장만했는데

사정이 생겨서 전세를 줬을 때 나는 비난의 대상, 또는 투기꾼. 

능력 좋은 부모님 덕분에 넓은 평수에서 고액의 전세를 사는 나는 피해자요 국가의 보호 대상. 

 

집을 전세 줬더라도 몇 년 동안 내가 빚이 늘어나서

세입자 계약이 끝나는 시점에 갱신 거절하고 매도했는데 위반 행위를 한 범법자. 

이게 무슨 모순일까요?

내가 돈 주고 구입한 "내 집"인데, 내가 돈이 필요해서 팔겠다는데

국가에서는 니 사유재산이어도 니 맘대로 못한다고 위법이라니. 

 

자본주의에는 '재산권 보장'이라는 원칙이 존재하지 않던가요. 

왜 내 사유 재산으로 다른 사람과 갈라서서 다퉈야만 하는 것일까요. 

은행에서 대출받았는데, 은행에서 갚으라고 한다고, 안 갚으면 압류하겠다고 할 때 

은행에 돈이 많이 있는데 왜 지금 꼭 갚아야 하냐, 나는 지금 능력 안되니까 날 보호해줘라, 

뭐 이런 법도 만들어야죠. 

대출 상환 유예 법 이런 거, 똑같이 만들어야 하는 거 아닌가요?

 

이러다가는 나중에는 내 차도 제대로 못 팔고 못 사게 하겠네요. 

니 차를 왜 니 맘대로 파냐고. 

차 한 대 있는데 한 대 더 사니까 몇 배로 세금 더 내라고.