양도세를 내는데 재건축 부담금을 또 내라고? [부담금/실거주자는?]

안녕하세요, 

 

여러분들 '재건축 부담금'이라는 제도에 대해 알고 계신가요?

재건축되면 집값이 상승하고, 보상받고, 대강 그런 식으로만 알고 있지만 

재건축 아파트의 과도한 가격 상승을 막기 위해 법에 따라 부과되는 부담금이 있습니다. 

재건축 추진위 구성 시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 

개발비용을 뺀 금액이 3천만 원 이상이면 초과이익으로 간주되어

누진적으로 부담금이 조합에 부과되는 구조를 취하는데요, 

이 '재건축 부담금'의 비용이 어마어마할 것으로 보입니다. 

 

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서울 강남권의 재건축 단지들에 수억 원대 '부담금' 공포가 현실로 다가오고 있습니다. 

정부가 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정 후 시행령 등 관련 규정을 정비하고

본격적인 부담금 징수에 착수하고 나서고 있기 때문입니다. 

공시 가격 상승에 따른 '보유세' 부담 증가로 가뜩이나 주택 소유주들의 세금 부담이 늘어난 가운데 

가구당 수억 원의 부담금까지 떠안게 될 경우 자칫하면 사업 표류에 따른 공급 차질 우려도 제기됩니다. 

 

업계에 따르면 국토교통부는 현재 전국 재건축 사업장 60여 곳에 초과이익 부담금 예정액을 통보한 상태입니다.

국토부는 부담금 예정액이 향후 실제 부과되는 확정액과 다를 수 있고 

미리 공개될 시 시장에 혼란을 줄 수 있다는 이유로 지역과 단지별 부담금 예정액 세부 현황을 공개하고 있지 않지만 

총 부과 예정액은 2500억 원에 달할 것으로 파악하고 있습니다. 

부담금 예정액은 사업시행인가를 받은 재건축 조합이 3개월 안에 공사비 등 예정액 산정 관련 자료를

관할 지방자치단체에 제출하면, 자료를 받은 지자체가 1개월 내 통보하도록 되어 있습니다. 

준공일로부터 4개월 안에 통보되는 실제 부담금에 앞서 비용을 미리 추산해보는 절차입니다. 

 

서울의 경우에는 현재까지 12곳의 재건축 사업장에 부담금 예정액이 통보된 것으로 확인됩니다. 

그중 1인당 부담금 예정액이 가장 큰 곳은 서초구 반포동 옛 반포 현대 아파트(현 반포 센트레빌)로

1억 3569만 원(총 109억 원)에 달합니다. 

이는 반포 현대 조합이 자체 계산을 통해 추정한 1인당 7157만 원의 약 2배에 육박하는 금액입니다. 

반포 현대 조합 관계자는 조합원 분담금과 보유세 내기에도 빠듯한데

1인당 수억 원의 부담금을 추가로 더 지불해야 한다는 것은 말이 되지 않는다며

향후 실제 부담금도 이 같은 수준에서 결정된다면 단체행동에 나설 수밖에 없을 것이라고 언급했습니다. 

 

부담금 예정 총액이 가장 많은 곳은 송파구 문정동 136 재건축입니다. 

이 사업장에는 502억 4000만 원의 통지서가 날아갔으며 1인당 부담액은 6074만 원입니다. 

 

다만 현재까지 서울시내에서 재건축 초과이익 부담금을 실제 부과한 곳은 5곳입니다. 

2012년 정부의 부담금 부과 유예 조치 이전에 사업이 이뤄진 곳들이며 이 중 3곳은 납부를 완료했으나 

용산구 한남동 한남연립과 강남구 청담동 두산연립은 헌법소원 청구를 이유로 납부를 미룬 상태입니다. 

1인당 부담금은 한남연립이 5544만 원, 두산연립은 634만 원이며, 국토부는 지난해 말 초과이익 환수제가 

합헌 판결을 받은 만큼 이들 단지에 대한 부담금 징수를 연내 마무리하겠다는 방침입니다. 

국토부는 앞으로 거둬들일 환수금 운용을 위하여 전날 재건축부담금의 국가 귀속분을 지자체에 배분하는 

평가지표를 수정하는 내용의 '재건축 초과이익 환수법 시행령 및 환수 업무처리지침 개정안'을 입법 예고했습니다.

 

문제는 앞으로 사업 규모가 수천억 원에서 최대 수조 원에 달하는 강남 재건축 사업장에

본격적인 부담금 충격이 전해질 것이라는 점입니다. 

대표적인 단지는 최근 삼성물산을 시공사로 선정한 서초구 반포동 주공 1단지 3 주구(반포 3 주구)입니다. 

반포 3 주구 조합은 향후 삼성물산과 본계약 체결 즉시 1개월 내로

지자체에 부담금 예정액 관련 자료를 제출해야 합니다. 

업계는 반포 3 주구 조합원 1인당 부담금이 수억 원대에 이를 것으로 예상하고 있습니다. 

실제 2018년 초과이익 환수제가 재시행되었을 당시 국토부가 내놓은 자체 시뮬레이션 결과, 

서울시내 재건축 단지 중 1인당 부담금이 가장 높은 곳은 최대 8억 4000만 원에 달했으며

당시 시장에서는 이 단지가 반포 3 주구가 될 것이라는 관측을 제기하기도 했습니다. 

 

이러한 부담금의 여파로 일부는 재건축 사업을 중단할 가능성도 보이고 있습니다. 

실제로 대치동 대치쌍용 2차 등 일부 단지는 부담금 여파에 사업 추진을 사실상 중단했습니다. 

개포동 개포주공 5,6,7단지는 추진위원회 설립이 1년 이상 늦춰졌으며 최근 6,7단지의 경우 

비상대책위원회가 서울시에 정비구역 직권해제를 요청하기도 했습니다. 

일부 단지에서는 부담금을 피하지 못했다는 이유로 조합장이 해임되거나 고발당하기도 했습니다. 

 

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초과이익 환수제에 더해 상한제까지 적용된다면 재건축을 아예 포기하고 

리모델링을 하는 등 다른 대안을 선택하는 단지들이 늘어날 가능성도 높아지고 있으며 

이는 공급 감소에 따른 가격 상승을 불어 일으킬 소지가 있기도 합니다. 

 

자, 문제는 재건축으로 집값이 상승했다 하더라도 거기에 계속 거주하는 사람들입니다. 

집을 팔지 않고 거주하는 사람들에게도 부담금을 거둬들인다면, 그 금액이 감당되지 않는 사람들은 어찌해야 할까요?

더구나 팔 때 양도세를 이미 내는데, 거기에 부담금까지 내라,, 이중과세 논란이 있지 않을까요?

그리고 시세로 따져서 부담금을 납부하면, 나중에 집값이 떨어지면 차액은 돌려주나요..?