종부세 폭탄 무섭다,, 쪼개기 증여 확산 [세금 부담/주택 증여 증가]

안녕하세요, 

 

정부의 공시 가격 현실화율 상향 등으로 주택 보유자들의 보유세 부담이 커졌죠. 

현재 보유세 부담이 늘어난 분들로 인해 공동명의 증여가 확산하고 있다고 하는데요, 

주택을 여러 명의 소유로 분산할 경우 증여세 등을 내긴 해야 하지만

1인당 6억원까지 종합부동산세가 공제되어 보유세가 줄어드는 효과가 있기 때문이죠. 

 

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서울 강남의 한 중개업소 대표는 최근 인근 아파트 단지 내 몇 가구의 등기부 등본을 떼보고 깜짝 놀랐다고 합니다. 

집주인이 지분을 쪼개 여러 명에서 증여해, 복수의 공동명의로 등기가 바뀐 가구가 한둘이 아니었기 때문이죠. 

 

최근 절세의 필요성이 높아지면서 주택 거래 시 부부 공동명의로 구매하는 경우는 일반화되었습니다. 

그러나 상속으로 가족이 집을 물려받는 경우가 아닌 이상, 한집에 부부뿐 아니라

자녀 등 다른 사람의 명의가 함께 등재되는 경우는 흔치 않은 경우입니다. 

 양도소득세 중과 유예기간 내에 팔겠다고 내놨던 매물을 다시 매매를 중단하고 증여를 한 것이죠. 

 

지분을 적게는 10~20%씩 나눠서 서너 명 이상에게 증여를 한 경우도 적지 않으며, 

대부분 배우자와 자녀 등 직계 가족 명의지만 그렇지 않은 경우도 상당수라고 합니다. 

이렇듯 공시가격 현실화율 상향 등으로 보유세 부담이 커지면서 주택을 여러 지분으로 쪼개는 

공동명의 증여가 확산되고 있습니다. 

 

공시 가격 현실화율이 뭡니까,

'공시 가격' 이라 함은, 정부가 조사/산정해 공시하는 가격으로,

토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격입니다. 

 

2019년 서울 지역 공동주택 공시 가격은 3월 공개한 예정가 기준 14.16% 올라, 

2017년 이후 최대 상승폭을 기록했습니다. 

한국감정원이 조사한 지난해 서울 아파트값이 8.03% 오른 것과 비교해서

공시 가격이 아파트값보다 훨씬 많이 오른 것으로 예상할 수 있죠. 

정부는 지난해 공시 가격 형평성, 균형성 제고를 위해 시세 12억 원 초과 공동주택 가운데 그간 시세가 급등했으나 

현실화율이 상대적으로 낮았던 일부 아파트의 공시가격을 끌어올려 현실화율을 상향 조정했다고 설명했었습니다. 

12억 원 이하는 시세 상승분만큼만 공시 가격을 올렸지만, 

12억 원 초과는 시세 상승분에다 현실화율까지 동시에 높여 아파트값 상승폭 이상으로 공시 가격이 뛴 것입니다. 

 

정부는 지난해 말 발표한 공시제도 개편안에서 2020년 공시가격 현실화율을 고가 주택 내에서도 금액대별로 차등화해

시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억 원은 75%, 30억 원 이상은 80%까지 현실화율을 끌어올리기도 했습니다. 

그간 15억원 초과 고가 아파트값의 현실화율이 평균보다 낮아 조세형평에 어긋났으니

올해는 고가주택의 현실화율을 평균 이상으로 높여 형평성을 맞추겠다는 의미이죠. 

올해 15억원을 초과하는 고가 아파트가 몰려있는 강남권, 마포, 용산, 성동구 등의 지역과

동작구, 광진, 영등포, 양천구 등 서울 요지의 공시 가격이 상당히 오를 전망입니다. 

자, 이처럼 해당 지역의 아파트들은 올해 공시가격이 급등하면서 보유세 부담이 커지자 주택의 지분을 쪼개서 

종부세 분산 효과를 내고자 하는 겁니다. 

 

한 가정의 예를 들어보자면,

김씨는 올해 공시 가격이 24억 7천만 원이 된 A아파트와 7억 300만 원인 B아파트 2채를 10년 이상 보유 중입니다. 

만약 김씨가 집 두 채를 단독 명의로 계속 보유한다면 재산세와 종합부동산세를 합한 총보유세가

기존 2천 172만원에서 올해에는 4천214만 원으로 2배 가까이 오르게 됩니다. 

 이러한 이유로 김씨는 집 한 채를 부인과 자녀 2명, 총 3명에서 부담부 증여할 계획이죠. 

올해는 지난해 12.16 대책의 강화된 종부세법이 아직 시행 전이기에 종전 세율로 산출한 보유세이지만 

내년에 종부세법이 개정되면 공시가격 변동 없이도 보유세는 5천256만 원으로 올해보다도 1천만 원이 더 오르게 됩니다. 

 

그러나 김씨가 B아파트를 부인과 자녀 2명, 총 3명에게 증여를 하면 

두 아파트의 총보유세가 올해는 1천813만 원, 내년엔 2천615만 원으로 절반 이상 줄어들게 됩니다. 

물론 이 경우에 증여세와 양도세 등 증여 비용은 발생하지만, 

만약 부인에게 50%, 자녀 2명에게 각 25%의 지분으로 증여하게 되면 3명이 내야 할 증여/취득세와

김 씨가 내야 할 양도소득세를 합치면 총 5천736만 원입니다. 

적은 금액은 아니지만, 앞으로 늘어날 보유세 감면 효과에 비하면 감내할 수준이라는 게 김 씨의 생각이죠. 

 

만약에 김씨가 B주택을 부인을 제외한 자녀 2명에게만 증여할 경우, 

올해 납부할 주택 두 채의 총보유세는 1천221만 원으로 종전 대비 71%나 줄일 수 있습니다. 

그러나 당장 증여하는데 지불해야 하는 증여/취득/양도세는 총 1억 7천420만 원으로 늘어나게 되죠. 

자녀에게 증여할 때는 10년 이내 5천만원까지만 공제가 되지만,

배우자에게는 최대 6억원까지 공제 혜택이 주어지기 때문입니다. 

 

이처럼 지분 쪼개기식 증여 수요가 가세하면서 당초 예상보다 급매물이 많이 나오지 않고 있습니다. 

정부가 12.16 대책에서 올해 6월 말까지 양도소득세 중과를 유예해주며 다주택자의 주택 매도를 유도했지만

실제로 증여로 빠지는 수요가 적지 않은 것입니다. 

강남권 아파트 시장은 현재 보유세 과세일(6월 1일)이 얼마 남지 않으면서 

보유세와 양도세 절세 매물이 나왔다가 다시 회수되는 분위기입니다. 

올해 해당 주택의 보유세를 내지 않으려면 이달 말까지 팔고 등기 이전까지 마쳐야 하는데 

기한이 촉박하다보니 '초급매'가 아닌 이상 팔기가 어렵다고 판단하는 집주인들이 늘어나고 있기 때문입니다. 

게다가 이번 황금연휴 기간에 초급매가 팔리고 호가가 뛰자, 

싸게 파는 대신에 증여세를 내고 증여를 하겠다는 집주인들이 더 늘어난 것이죠. 

 

이런 이유로 정부의 양도세 중과 유예 혜택은 다주택자의 매물 유도보다는, 

증여 수요만 늘렸다는 지적도 나오고 있습니다. 

증여 역시 양도세 부담이 있기에 다주택자의 경우는 올해 6월까지 증여를 마쳐야 양도세 중과가 되지 않습니다. 

 

전문가들은 올해 2분기 주택 거래보다 증여가 늘어날 것으로 예상하고 있습니다. 

 

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정부가 부동산에 대해 어떤 규제를 내놓던 빠져나갈 구멍을 찾아내는 사람들이 있답니다. 

물론 투기하는 사람들에는 규제를 통해 불공정한 가격 인상을 잡아야겠지만,

죽어라고 열심히 돈을 모아서 집을 샀는데 다시 또 세금에 대한 압박에 시달려야 하는 일반인들은,, 참,,

대한민국에서, 특히 수도권에서 내 집 갖기란 정말 보통 골치 아픈 일이 아니네요. 

 

절세를 할 수 있다면 당연히 절세하는 것이 당연한 거고, 아끼는 방식이긴 합니다.

그렇지만 정부가 내놓은 부동산 관련 규제와 각종 법안들,, 

과연 그렇게 형평성이 높은 걸까요? 실용성이 있는 걸까요?