5·6 부동산 대책 분석법과 향후 전략[서울은 공급 부족 상태?]

안녕하세요, 

 

정부가 부동산 정책을 발표한 지 얼마 지나지도 않았는데 또다시 5·6 부동산 대책이 발표되었죠. 

부동산 관련 업무 종사자들도 헷갈릴 만큼 다양하고 잦은 변화들이 계속되고 있습니다. 

오늘은 현재 발표된 정책에 대한 분석과 향후 전략에 대해 논해보겠습니다. 

 

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"앞으로의 주택 정책은 기존의 1가구 1 주택 소유의 의식 구조를

1가구 1 주택 거주 개념으로 전환하는 방향으로 시책해 나가고자 합니다. 

주택 구입 능력이 없는 저소득층에게는 임대 주택을,

중산층을 위해서는 분양 주택을 건설·공급해 나가겠습니다."

 

이 발언은 1982년 2월 26일 당시 국무총리였던 유창순 씨가 국회 임시회의에 출석해 이야기한 내용입니다. 

1982년은 전두환 전 대통령이 취임한 지 2년째로, 서슬 퍼런 군사 정권 시절이었습니다. 

이 내용은 약 40년 동안 대부분 정부에서 반복하여 활용하고 있습니다. 

 

역대 정부 중 부동산 문제를 완벽하게 해결한 정부는 없습니다. 

유창순 전 국무총리의 이야기 이후 대한민국은 집이 필요한 곳은 집이 부족했고, 

집이 필요하지 않은 곳에는 집이 남아돌았습니다. 

이 문제는 지속적으로 반복되고 있습니다. 

 

주택은 '부동산' 이기 때문입니다. 

부동산은 운반하거나 움직일 수 없는 성질, '부동성'이라는 특징을 갖고 있습니다. 

양이 증가하지 않는 성질, '부증성'이라는 특징도 있습니다. 

사람들이 필요로 하는 입지는 정해져 있고, 그 입지를 필요로 하는 수요만큼 물리적으로 증가시킬 수 없기 때문입니다. 

여기에 인플레이션과 시장 유동성이 더해져 집값의 양극화가 계속해서 발생해 왔습니다. 

 

이 문제는 앞으로도 계속될 것으로 예측됩니다. 

부동산 특성상 완벽하게 해결할 방법이 없기 때문입니다. 

결국 우리는 이 문제가 반복적으로 발생하는 대한민국 부동산 시장에서 어떻게 하면 제대로 살아남을 수 있을지

끝없이 고민하고 대비해야 합니다. 

정부는 국민들의 이러한 고민을 해소해주기 위해 더 많은 정책적인 노력을 고민해야 합니다. 

 

2020년 5월 6일 국토교통부는 '수도권 주택공급기반 강화 방안'을 발표했습니다. 

핵심은 2022년까지 서울 도심에 총 7만 호의 주택을 지을 부지를 추가 공급하겠다는 것입니다. 

그동안 공급이 충분하다고 말해왔던 서울에 7만 세대를 공급하겠다는 내용을 담은 걸 보면 

이전 정책을 반성하고 개선하겠다는 의지를 엿볼 수 있습니다. 

 

이와 함께 조합 갈등, 사업성 부족 등으로 장기 정체 중인 재개발 사업에 공공참여를 통해 

사업의 속도를 높이는 한편, 공공성도 부여해 균형을 맞추기로 했습니다. 

소규모 정비사업에도 용적률 규제 완화 등 편의를 제공해 사업 추진을 활성화할 계획입니다. 

건축 규제 완화 등을 통해 다양한 도심 유휴부지를 활용하며, 수급 상황에 따라 필요시 

추가 공급이 가능하도록 신규 공급 후보지도 관리해 나가겠다는 내용이 담겨 있습니다. 

 

공급 방안과 물량은 정비사업 활성화 4만 호, 유휴공간 정비 및 재활용 1만 5000호,

서울 도심 내 유휴부지 추가 확보 1만 5000호 등입니다. 

국토부는 지난해 12·16 대책으로 서울 등 수도권 일부 지역에서 나타나던 과열 양상이 최근 안정화됨에 따라, 

장기적인 주택공급 기반을 마련해 시장 안정세를 공고히 하기 위해

공급 측면에서 추가 대책을 마련했다고 설명했습니다.

 

국토부는 이번 공급대책으로 2023년 이후 수도권에서 '연 25만 호+a'를 공급할 것으로 기대하고 있습니다. 

수도권의 신규주택 수요인 연 22만 호를 매년 3만 호 가량 웃도는 수준입니다. 

이와 함께 수도권 30만 호 공급계획에 패스트트랙을 적용해, 

이르면 내년부터 공급을 시작하는 등 조기 공급도 함께 추진하기로 했습니다. 

 

5·6 부동산 대책에 대한 평가는 '대한민국 부동산 시장, 특히 서울 부동산 수요 공급의 현실을 정부도

이제는 인정한다는 것을 의미한다'는 쪽입니다.  

 

이번 정책으로 서울과 수도권의 공급 부족에 대한 우려는 다소 해결되겠지만 여전히 시장은 혼란스럽습니다. 

이럴 때일수록 본질에 집중해야 합니다. 

 

2020년 상반기에는 코로나 19 팬데믹의 위기에서 벗어나려는 노력이 계속될 것입니다. 

세계적으로 확산되는 이 질환으로 인해 대한민국 경제가 어려운 시기를 겪고 있습니다. 

수개월에 걸친 경제 전반의 위기 상황 때문에 많은 경제 관련 행위가 중단되고 

심리적으로 무너지는 사람들이 늘어나고 있습니다. 

 

주식이든 부동산이든 시장이 폭락할 수도 있고, 언제 그랬냐는 듯 정상화될 수도 있습니다. 

서울 아파트 시장만 보면 강남 3구의 시세가 계속해서 하락하고 있습니다. 

양천구, 영등포구 등 기존 인기 지역도 같은 기간 하락과 보합을 반복하고 있습니다. 

시세 하락에는 경제적, 심리적인 위축의 영향도 있겠지만, 표면적인 이유보다 정확한 거래 내용을 봐야 합니다. 

 

첫째, 현재 급매물 거래는 6월 1일 재산세 기준일 전에 매도 희망 매물과

10년 보유 주택 양도세 한시적 감면으로 인한 것입니다. 

이러한 목적의 매물들이 거래된 이후에는 매물이 거의 없고 대부분 정상가 매물들입니다. 

급매물이 쌓이지 않는다는 뜻입니다. 

 

둘째, 신규 청약은 오히려 더 잘되고 있습니다. 

분양 완판은 물론 고분 약가 논란이 있었던 고양시 덕양구 덕은지구 2개 단지 분양도 완판 되었습니다. 

구축 거래 시장은 위축되었는지 몰라도 신규 아파트 시장은 오히려 더 집중되고 있습니다. 

 

셋째, 전세 시세는 작년 초 이후 단 한 번도 조정 없이 꾸준히 보합 또는 상승하고 있습니다. 

놀라운 사실은 서울의 경우 3년 연속 사상 최대 입주 물량 속에서도 상승세가 이어지고 있다는 점입니다. 

7월 본격적인 하반기 이사 시즌이 시작되면 전세 신고가들이 경신될 가능성이 높습니다. 

 

 

"출처 : 스마트튜브 김학렬 부동산 조사 연구소장"

 

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우리는 2~3개월의 단기가 아닌 최소 1~2년 후의 미래를 바라봐야 합니다.

우리가 주목하고 집중해야 할 것은 당장 이번 주의 가격 등락이 아니라 

이번 사태로 부동산의 본질적인 가치가 흔들렸는지, 그래서 수요층이 급감 혹은 증가했는지입니다. 

본질이 달라진 게 아니라면 몇 주간의 등락은 무시해도 상관없습니다. 

 

이번 5·6 대책은 '공급 대책'입니다. 

공급으로 이러한 수요를 해소하기 위해 발표된 정책입니다. 

공급 정책이 하루라도 더 빨리 추진되어 서울의 공급 부족난을 해결해 주기를 바랍니다.