용산 미니신도시의 미래는?[실수요자 호재/투기의 먹잇감]

안녕하세요, 

 

정부가 '5·6 수도권 주택 공급 기반 강화 방안'을 통해

용산역 철도 정비창 부지 공급 계획을 발표한 후

로또 중의 로또를 당첨을 위해 청약 자격을 획득하려는 움직임이

활발하게 이뤄지고 있습니다. 

 

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정부는 서울 도심 한복판 금싸라기 땅으로 꼽히는 용산 정비창 부지(면적 약 51만㎡)를 개발해 

8000가구의 주택과 국제 업무·상업 시설 등을 조성하기로 했는데 가구의 대부분은 아파트로 공급될 예정입니다. 

다만 분양과 임대 물량 비율은 정해지지 않았으며 국토교통부가 공공임대를 30% 수준으로 제한할 것이라고

밝힌 점을 고려하면, 총 물량의 70%인 5600가구(민간 4000/공공 1600)가 분양 물량으로 나올 것으로 예상됩니다. 

입주자 모집은 이르면 2023년 말 또는 2024년부터 이뤄질 전망이며 

정부는 내년 말까지 구역 지정을 마치고, 2023년까지 사업 승인을 완료할 계획이라고 합니다. 

 

서울뿐 아니라 수도권이나 지방의 가점 높은 청약 대기자들은 목표를 변경하여

용산 정비창 부지 청약 자격을 얻기 위해 서울로 거주지를 옮기려는 분위기가 나타나고 있습니다. 

 

현재 서울 등 수도권 투기과열지구의 경우 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 

용산 정비창 부지는 2023년 말에서 2024년 분양 계획이기 때문에 지금 거주지를 이전하면 

분양 시점에 1순위 자격을 얻을 수 있다는 계산입니다. 

한국감정원 청약홈에 따르면 3월 기준 서울 1순위 통장 수는 약 379만 계좌에 달하며 

이는 2월보다 2만여 계좌 더 늘은 수치입니다. 

 

그동안 서울에서 내 집 마련을 위해 청약가점을 쌓아왔던 지역주민들은 타지인의 전입을 줄일 수 있는 

제도적 장치를 마련해달라는 국민 청원까지 올라오고 있습니다. 

서울에 전입이 몰려 수요가 더 늘어나면 공급을 늘리는 의미가 없어진다는 이야기입니다. 

전문가들은 지역 실수요자들을 보호하면서 공급의 형평성을 맞추고, 거주지 이전 등 부작용을 최소화할 수 있는 

제도적인 보완이 필요하다고 언급하고 있습니다. 

 

한편, 인근 아파트 주민들은 급매물을 회수하는가 하면 투자성 있는지 물어보는 수요자들의 문의도 늘고 있습니다. 

정비창 부지와 인접한 서부이촌동과 동부이촌동 등의 집주인들은 내놨던 매물을 거둬들이고 

호가를 올리려는 생각인 것으로 파악되고 있습니다. 

 

해당 구역은 서울 내 다른 재개발 지역보다 상대적으로 용적률이 훨씬 높아 사업성이 좋고, 

각종 교통과 개발 호재가 많다는 이유로 이미 지분 거래 시세가 크게 오른 상태 입니다. 

 

분위기가 달아오를 조짐이 보이자 국토부와 서울시는 조만간 중앙도시계획위원회를 열어 

용산 정비창 부지와 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 것으로 보입니다. 

 

반면에 이번 정부 발표가 '호재가 아닌 악재' 라며 불만을 쏟아내는 경우도 많습니다. 

당초 정비창 부지는 2006년 당시 서울시의 '한상 르네상스' 사업과 연계해 사업비 31조원이 투입되는 

용산 국제업무지구로 개발될 예정이었습니다. 

이듬해 연말 삼성물산 컨소시엄이 개발사업자로 선정되었고, 2008년 서부이촌동 주민들을 상대로 

도시개발사업 동의서를 받기도 했으나 글로벌 금융위기 여파로 사업이 좌초되었습니다. 

이후 2018년 박원순 서울시장이 '여의도·용산 개발 마스터플랜' 구상을 언급하면서

용산국제업무지구 개발 사업이 재차 주목을 받았지만, 서울 부동산 시장이 과열되면서

관련 계획도 무기한 보류되었습니다.  

 

이런 배경 때문에 용산 일대에서 수십 년간 부동산 중개업을 해온 토박이 중개사들은 

평당 1억원의 가치를 지닌 금싸라기 땅에 소규모 임대아파트가 웬 말이냐는 반응이 많다고 합니다. 

당초 국제업무지구 개발계획과 비교해 도시 경쟁력을 강화할만한 상업·업무 시설이 줄고, 

전체 8천가구 중 2천 가구 이상은 임대아파트가 들어설 것이라는 정부 발표에 일부 주민들이 반발하고 있다는 겁니다. 

 

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이번 발표를 통해 벌써부터 호재를 노리는 사람들이 있는 반면에

굳이 저렇게 좋은 위치인 국토 중심부에 과밀 주거시설을 건설해야 하는지에 대한 

국민들의 의견이 엇갈리고 있는 현 상황이네요. 

각종 규제에도 투기가 이뤄질 가능성 또한 존재하고, 

사실 현재 서울시에 오래되어 낡은 아파트들도 정말 많다 보니

재개발이 우선시되어야 하는 게 아닌가 하는 생각도 듭니다.

 

 

앞으로 어찌 될지 지켜봐야 하겠지만,,

여러분의 생각은 어떤가요?