이사철인데 전셋값 하락, 어떻게 해석해야 할까?

안녕하세요,

 

부동산 시장의 패러다임 자체가 변화하고 있습니다.

그중 하나는 '전세 소멸'입니다.

 

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월간 주택 가격 동향에 따르면,

3월 서울 아파트 전세 가격은 한 달 전보다

0.02% 내렸습니다.

매우 소폭이긴 하지만,

월간 서울 아파트 전셋값이 떨어진 것은

2019년 이후 2년 9개월 만입니다.

2020~2021년 서울 전셋값은 해마다 10% 넘게 급등했는데,

흐름에 큰 반전이 온 것입니다.

 

 

특히 봄 이사철 전세 가격 하락이라 더 주목됩니다.

3월에는 통상적으로 전세 수요가 늘어 전셋값이 오르는데,

이번에는 이례적으로 값이 내린 것이죠.

관련 통계가 집계되기 시작한 1986년 이후,

3월 서울 전셋값이 내린 것은 올해가 3번째입니다.

앞서 두 차례는 외환 위기로 신음했던 1998년과,

9510가구 규모 송파구 가락동 '헬리오 시티'가 입주했던

2019년입니다.

 

부동산 업계 관계자는

'외환위기 때처럼 경제 상황이 어렵지도,

서울 아파트 입주 물량이 많지도 않은데

전셋값이 떨어지는 것은 무척 이례적'이라고 말합니다.

부동산 R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은

2만 1200가구로 작년보다 1만 가구 이상 적습니다.

 

올해 전세 가격 하락은 작년과 재작년의 가격 급등 이후

전세의 월세 전환이 가속화되고 있는 현상 때문입니다.

2020년 7월 임대차법 개정 이후 

전셋값이 단기간에 급등하면서,

전세를 살 수 없게 된 사람들이

반전세와 월세 시장으로 옮겨가며

상대적으로 전세 수요가 줄어든 것으로 분석할 수 있습니다.

이 가격 하락을 시장 안정화로 평가하기에는

시기상조입니다.

 

최근 전세 대신 대세가 되고 있는 것은

반전세 혹은 준전세입니다.

반전세는 보증금을 절반 이하로 낮추면서

월세를 결합한 시스템이죠.

준전세는 반전세보다는 높은 보증금을 내면서

소정의 월세를 내는 거래를 말합니다.

수억 원을 보증금으로 예치하고도 매달 적게는 수십만 원에서

많게는 100만 원 이상의 임차료를 지불하는 거래입니다.

 

서울시에 따르면 지난해 서울 아파트 준전세 거래가

2년 전에 비해 70% 가까이 급증하면서 

3만 3086건을 기록했습니다.

2011년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 

사상 처음 3만 건을 돌파한 것입니다.

전년과 비교하면 28.1%,

2년 전과 비교하면 69.2% 늘었습니다.

전체 임대차 거래에서 준전세가 차지하는 비율도

2019년 10.8%에서 작년 17.4%로 높아졌습니다.

 

월세를 낀 임대차 거래는

보증금 규제가 몇 달 치 월세냐에 따라

월세, 준월세, 준전세로 나뉘게 됩니다.

월세 100만 원을 기준으로 보증금이 2억 4000만 원을 넘으면

준전세로 분류됩니다.

 

예를 들면 송파구 헬리오 시티(전용 84㎡)는

전세 시세가 12억 원인데,

준전세는 보증금 7억 원에 월세 150만 원 수준으로

매물이 나와있습니다.

 

준전세가 크게 늘어난 주요 원인으로

전문가들은 보유세 부담을 꼽습니다.

지난해 서울 아파트 공시 가격이 평균 20% 급등하고,

종부세율도 최고 6%로 높아지자,

특히 고가 아파트를 가진 집주인들은

세 부담이 크게 늘었습니다.

이런 세부담을 월세로 충당하려는 집주인이 크게 늘면서

준전세가 늘어나는 것으로 파악됩니다.

 

세입자들도 각자 사정에 따라 

준전세를 선호하기도 합니다.

기준금리 인상 여파로 대출 금리가 오르면서

전세 대출 부담이 커지자

먼저 준전세를 요구하는 것입니다.

현재 은행권 전세대출 금리는

연 3%대에서 5% 사이를 형성하고 있습니다. 

반면 서울 아파트 전월세 전환율은 4.1% 수준입니다.

신용등급이 낮은 세입자들은 

대출 이자보다 월세가 더 싸게 느껴질 수 있습니다.

 

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이런 각자의 필요성에 따라서

당분간 준전세는 급격하게 확산할 가능성이 높습니다.

집주인의 조세 전가와 시중 대출금리 상승으로

임대차 시장의 전월세 전환이

점점 더 가속화되는 모양새입니다.