임대차 3법, 모두가 예상했지만 정부만 고집했던 정책

안녕하세요,

 

"임대차 3 법이 통과되면

전월세 시장의 추가 안정이라는

정책목표를 달성할 수 있다"

- 2020년 7월 23일 김현미 前 국토부 장관

 

"정부는 새 제도(임대차 3 법)를 조속히 안착시켜

임대인과 임차인의 권리가 조화를 이룰 수 있도록

최선을 다하라"

-2020년 8월 10일 문재인 대통령

 

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임대차 3 법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)이

시행되기 시작한 2020년 7월 31일

문 정부의 기대는 매우 컸습니다.

임대차 3 법 통과를 계기로 전월세 시장의 안정 기조가

더욱 확고하게 자리 잡을 것으로 기대했습니다.

 

당시 시장 전문가들은 임대차 3 법이 시행되면

집주인이 4년 동안 전셋값을 제대로 올리지 못하기 때문에

초기 계약 때 전셋값을 대폭 높일 것으로 예상했습니다.

이에 따라 단기간 전셋값이 폭등할 가능성을 점쳤습니다.

전세가 4년 동안 거래가 불가하기 때문에

전세매물 역시 감소할 것으로 예상했습니다.

하지만 문 정부의 인사들은 

그럴 가능성은 없다고 단언했습니다.

 

임대차 3 법 시행 직전인 그해 7월 29일

국회 법제사법위원회에 출석한 추미애 당시 법무부 장관은

'조사한 바에 의하면 초기 임대료는 

1.67~8% 정도 상승할 수 있다'며

'초기에는 상승이 될 수 있지만 시장의 임대료 상승 예측보다는

낮지 않을까 합리적으로 기대한다'라고 발언했습니다.

 

 

하지만 시장은 정부의 판단을 완전히 벗어났습니다.

개정된 임대차법이 시행되면서 

전셋값은 정부의 예측보다 훨씬 더 올랐습니다.

당시 서울 아파트 전세 가격은 임대차 3 법이 시행된 

2020년 7월부터 12월까지 5개월 동안에만

9.73% 상승을 기록했습니다.

직전 5개월 상승폭은 1.67% 였습니다.

 

그 당시 서울 아파트 전셋값은

2012년 이후 연간 3~4% 수준의 변동률을 기록할 정도로

비교적 안정적인 흐름이었습니다.

특히 문재인 정부가 출범한 2017년부터 2018년, 2019년까지는

역대 가장 낮은 상승폭을 기록했습니다.

 

하지만 2020년부터는 상황이 달라졌습니다.

2020년 12.25%, 2021년 11.86% 등

말 그대로 급등세를 이어갔습니다.

원인은 누가 뭐래도 2020년 8월부터 시행된 

임대차 3 법의 효과였다는 것이

대부분 시장 관계자들의 일관된 분석이었습니다.

 

문 정부에서는 이를 인정하지 않았습니다.

전셋값 상승의 이유를 

임대차 3 법에서 찾으려 하지 않았습니다.

임대차 2 법 시행 후 전셋값이 폭등하는 상황에서 

김현미 당시 국토부 장관은 

'임대차 3 법이 전세난의 원인은 아니다'라고 발언했습니다.

임대차법 시행 1년이 지난 2021년 7월

박완주 당시 민주당 정책위 의장도

'전셋값은 부동산값을 따라가는 것'이라며

'임대차 3 법만 문제가 아니라

부동산 정책 전체를 들여다봐야 한다'라고

전세난의 원인을 뭉뚱그려 판단했습니다.

 

시장에서는 유례없는 전셋값 폭등의 원인을

임대차 3 법에서 찾았습니다.

전세시장에 기존 재계약과 신규 계약 간

'이중 가격'현상이 나타나는 등 시장이 왜곡되고 있는 건 

누가 봐도 임대차 3 법의 효과였습니다.

 

임대차 3 법의 체감효과도 제각각이었습니다.

계약갱신청구권을 행사해 2년의 시간을 더 번 사람들은 안도했지만

당장 새 전셋집을 구해야 하는 사람들은

울화통을 터뜨렸습니다.

재계약을 한 사람들도 시간이 지나며 불안해졌습니다.

어차피 4년 후 새로 계약하는 상황에서는

시장에서 형성된 전셋값을 따를 수밖에 없기 때문이죠.

 

임대인도 불안하긴 마찬가지였습니다.  

집을 샀지만 마음대로 세입자를 내보낼 수 없었습니다.

들어가고 싶어도 못 들어가는 사례가 속출했습니다.

서민 주거안정을 위한 대책이라고 했으나

임차인과 임대인 모두 고통을 받았습니다.

임차인과 임대인은 한순간에 서로 으르렁 거리는 

적이 되어버리고 말았습니다.

 

임대차 3 법은 올해 3월 기준 시행한 지 20개월이 지났습니다.

이 기간에 서울 아파트 전셋값은 23.23% 올랐습니다.

경기도, 인천을 포함한 수도권 전체는 물론

전국 기준으로도 전셋값은 말 그대로 급등했습니다.

임대차 3 법 시행 직전 20개월과 비교해 

서울 기준으로는 10배 이상, 

전국 기준으로 30배 가까운 폭등입니다.

 

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임대차 3 법은 시행 2년이 지나는 올 8월부터는

새로운 국면을 맞게 됩니다.

기존 재계약물량이 시장에 나와 새로운 계약을 해야 합니다.

기존 신규 계약과 가격 차이가 큰 만큼 

급등할 가능성이 큽니다.

전세시장 불안은 어느 때보다 커졌습니다.