'누구나집' 분양가, 왜 여당의 말과 다를까?

안녕하세요,

 

더불어민주당이 서민과 무주택자 대상 주택공급대책으로 제시한

'누구나 집'에 대해 알고 계신가요?

이 '누구나 집'의 분양가(분양전환 가격)가

시세의 최대 120%에 달하는 것으로 확인됩니다.

지난 6월에 대책 발표 당시에는 

'분양가는 시세의 80~90% 수준'이라던 주장과 큰 차이를 보입니다.

분야가가 최대 40% 높아지면서 

지역에 따라서는 여당이 공언한 분양가보다 실분양가가

수억 원 웃돌 것으로 전망되며 

이에 따른 고분양가 논란이 불가피할 것으로 보입니다.

 

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국토교통부와 한국 토지주택공사, 인천 도시공사는 

화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 6개 공공택지에

'분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택', 

즉 누구나 집 공급을 위한 사업자 공모를 8일부터 실시한다고 밝혔습니다.

사업지는 화성 능동 899가구, 의왕 초평 951가구, 

인천 검단 4개 지구 4225가구 등 총 6075가구 규모입니다.

전체 물량의 20% 이상은 특별공급, 

80% 이하가 일반공급으로 공급될 계획입니다.

 

누구나 집은 여당 부동산특별위원회가 안정적인 소득은 있지만

당장 집을 마련할 목돈이 없는 무주택자, 청년, 신혼부부 등을 대상으로

제시한 공급대책 중 하나입니다.

임차인은 집값의 10%를 지급한 후 

10년 동안 시세의 85~95% 수준으로 임대료를 내고 거주한 뒤,

사전에 확정된 분양가로 매입하는 방식의 주택입니다.

대책을 주도한 송경길 민주당 대표는 

'획기적인 공급방안'이라고 누구나 집 대책을 소개했습니다.

 

여기서 문제가 되는 것은 '분양가'입니다.

여당은 누구나 집을 발표하면서 

분양가를 주변 시세의 80~90%로 제시했습니다.

하지만 발표된 내용을 살펴보면 누구나 집의 분양가는

공모 시점 감정 가격에 '사업 착수시점부터 분양시점까지

 연평균 1.5%씩의 상승분을 더한 주택 가격'

으로 확정되었습니다. 

분양시점까지 임대기간이 10년인 점을 감안하면 

연평균 상승분을 더해 분양가가 감정가의 최대 120%가량 될 것이라는 게

LH 관계자의 설명입니다.

신축 아파트의 감정 가격은 통상 주변 시세와 비슷하거나 높게 나옵니다.

결국 누구나 집의 분양가가 '공모 시점'인 최근 시세 대비 

최대 120% 수준이 된다는 의미입니다.

 

분양 가격이 당초보다 최대 40% 포인트 가량 오르면서 

지역에 따라서는 임차인이 수억 원의 부담을 더 져야 합니다.

사업지 중 한 곳인 의왕 초평의 경우 주변의 A아파트(전용 84㎡) 매매가는

지난 8월 말 기준으로 6억 4000만~7억 5000만 원 수준입니다.

감정가가 이와 유사하다고 가정할 경우,

의왕 초평에 건설되는 누구나 집의 분양가는

최대 7억 6000만~9억 원 수준이 될 수 있습니다.

이는 여당 계획 당시 시세의 80~90% 수준 분양 가격과는

1억~3억 원가량 차이가 나게 됩니다.

LH 관계자는 "분양가인 '감정가의 120%'는 최대 상한 개념"이라며

업체 간 경쟁을 통해 분양가가 다소 낮아질 수도 있다고 밝혔습니다.

누구나 집의 분양가에는 최근 폭등한 시장 가격이 그대로 반영될 예정입니다.

A아파트(전용 84㎡)의 1년 전 매매 가격은

4억 7000만~5억 4500만 원 수준이었습니다.

 

누구나 집은 현 시세의 120%를 내고 

건설기간 포함 13년 뒤에 아파트를 소유하는 구조입니다.

여당은 13년 뒤 집값이 무조건 지금보다 오른다는

전제를 깔고 있는 것일까요?

 

임차인은 분양가에 더해 10년간 매월 월세도 내야 합니다.

A아파트의 경우 보증금이 4000만 원인 경우

월세가 80~105만 원에서 형성되어 있습니다.

누구나 집 일반공급의 경우 월세가 '시세의 95%'로

시세와 별반 차이가 없습니다.

정부는 보증금을 높이고 월세는 낮추는 방식,

월세를 더 내고 보증금을 덜 내는 방식 등

3가지 방안을 마련하겠다는 계획이지만

월세 부담이 크게 경감되진 않을 것으로 보입니다.

 

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시세의 120% 수준의 분양가와 매월 월세까지 부담하는 방식은

기존 10년 임대 후 분양과 별반 차이가 없습니다.

정치권이 만들어낸 전형적인 조삼모사식의

공급대책이 아닐까 싶습니다.

 

'누구나 집'이라는 유형은 

기본적으로 집값이 떨어지면 안 되는 것으로,

어쩌면 시장에 결국 집값은 계속 오를 것이라고 신호를 주는

부적절한 대책이라는 생각도 듭니다.

월세 수준도 기존의 '뉴 스테이'와 별 차이가 없이 

지나치게 높게 책정되어 새로울 것이 없을 것으로 보입니다.