오피스 빌딩 대출 조이라고 압박하는 여당, 맘 상하는 은행권

안녕하세요,

 

더불어민주당이 금융감독원에 오피스 빌딩 관련 은행 대출을 모니터링해달라고 요구했습니다.

상업용 부동산 가격 상승을 막기 위해 은행의 여신 한도를 줄여야 한다는 취지입니다.

금융계는 주택담보대출에 이어 상업용 부동산에도 

강력한 대출 규제가 나올 것으로 우려하고 있습니다. 

 

**********

 

김진표 더불어민주당 국가경제자문회의 의장, 윤관석 정무위원장 등 여당 의원들은 

5대 금융지주 회장과 간담회를 열고 오피스 빌딩에 대한 투자를 자제하는 대신

K뉴딜과 혁신 기업에 대한 지원을 강화해달라고 당부했습니다. 

 

김 의장은, 코로나 19로 전국 공실률이 높아졌는데 여의도 대형빌딩 가격은 25~35% 상승했다며

중국은 대형은행에 부동산 금융을 총 자산 40% 이하로 제한하는 강력한 규제책을 내놨다고 지적했습니다.

상업용 부동산에 나가는 은행 대출 추이를 관리해줄 것을

금감원 측에 요청하겠다는 뜻도 전한 것으로 알려졌습니다. 

 

연기금 등 기관투자가, 기업 등이 오피스 빌딩을 살 때 

은행은 시가의 50~75% 수준에서 대출을 해줍니다. 

1000억짜리 건물을 사면 최대 750억 원가량을 대출로 조달하는 셈이죠.

 

이날 회의에서는 부동산 가격 상승 때 벌어지는 리스크 요인에 대해 논의가 이루어졌습니다.

부동산 값이 오른 채 매각되면 대출 총량이 늘고, 

실물 경기가 나빠 부동산의 캡 레이트(투자금 대비 수익률)가 낮은 가운데 

부실화 가능성도 그만큼 커지기 때문입니다.

 

은행권에선 정부 여당이 이익공유제와 배당압박 등에 이어 

부동산 대출에 대해서도 간섭을 강화한다는 것에 불만이 일고 있습니다.

 

금융권 관계자는, 대형 오피스빌딩 시장은 주택과 달리 가격이 비교적 안정적이고 리스크가 낮다며

부동산 금융에 대한 규제를 강화하면 시장에서 적지 않은 영향을 줄 것이라고 우려했습니다.

 

금융사들은 전전긍긍하고 있습니다. 

실제 정책으로 이어진다면 시장 왜곡이 일어날 것이 뻔하기 때문입니다. 

금융감독당국은 은행에 제시할 상업용 부동산 대출 관련 가이드라인을 만드는 작업에 착수할 것으로 알려졌습니다.

은행의 부동산 여신 리스크를 점검한다는 명목상의 이유를 내걸고

담보인정비율(LTV) 등을 제한하는 방안이 나올 가능성도 거론됩니다. 

부동산을 담보로 대출을 내주는 은행과 보험사 저축은행 등 2 금융권을 비롯해

부동산 자산에 투자하는 연기금과 자산운용사 등 부동산 금융업계 전반에 파장이 예상됩니다.

 

이날 회의에서 구체적으로 언급된 사례는 중국입니다.

중국 정부는 이달 초 부동산 버블 우려가 심해지자 주요 도시에서 은행이 취급하는 부동산 담보 대출을 

전체 자산의 40% 수준으로 제한하는 규제를 도입했습니다.

은행의 규모가 작으면 개인 부동산 대출 자산 비중을 더 낮추도록 하는 방식입니다. 

국내에도 사회주의 국가인 중국과 같은 초강력 부동산 규제가 도입될 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.

은행 관계자에 따르면, 이제 주택 LTV 규제와 마찬가지로 

정부가 상업용 빌딩 시장에도 본격적으로 개입하겠다는 신호라고 설명했습니다. 

 

대출 규제가 도입된다면 은행으로선 소비자에게 받은 예금을 굴리는 

'자산운용'에 또 다른 제약조건이 생기는 셈입니다.

현재 은행은 상업용 부동산에 대해 LTV 60% 전후의 대출을 내주고 있습니다. 

부동산의 종류와 위치, 투자자의 신용 등을 종합적으로 감안하여

얼마나 대출을 내줄지 정하고, 금리도 책정합니다. 

김광수 은행연합회장은 회의가 끝난 이후 기자들과 만나

"은행마다 리스크 관리를 강하게 하고 있고, 부동산 부문 익스포저는 자율적으로 결정하고 있다"라고 설명했습니다.

 

투자기관과 목표수익률이 제작기 다른 금융회사들이

대출채권을 매입(대출 실행)하는 시장 원리가 작동하고 있는 겁니다. 

은행 관계자는 제약이 은행에만 도입되면 은행으로선 안정적인 이자 소득을 올릴 수 있는 

투자 대상이 하나 없어지는 셈이라고 설명했습니다.

 

은행권뿐 아니라 금융권 전반에 후폭풍이 이어질 수 있다는 게 업계의 시각입니다.

주택과 달리 보험사, 저축은행, 증권사 등 상업용 부동산 시장 참여자들이 다양하기 때문입니다.

건물 대신 한국판 뉴딜에 돈을 쓰라는 순진한 생각대로 시장이 움직이지 않을 것이란 의미입니다.

 

오히려 리스크가 큰 다른 시장으로 자금이 이동할 가능성도 거론됩니다.

한 부동산 전문 운용사의 리서치 센터장은, 

은행 대출이 안된다면 보험사와 2 금융사들은 상대적으로 높은 금리로 돈을 빌려줄 것이고, 

리스크가 더 큰 물류창고로 돈이 몰릴 수밖에 없을 것이라고 설명했습니다.

 

상업용 부동산의 주요 투자자인 연기금과 공제회 등의 회원이 국민이라는 점을

감안하지 않은 무지한 발언이라는 비판도 나옵니다. 

한 부동산 업계 관계자는, 국내 주요 연기금이 오피스빌딩에 투자하는 것은

그만큼 안정적으로 수익을 올려 회원들에게 돌려줄 수 있기 때문이라고 언급하며

이 시장이 위축되면 피해는 국민들에게도 돌아갈 수 있는 셈이라고 지적했습니다.

 

규제를 덜 받는 외국 자본이 반사이익을 볼 수 있다는 지적도 따릅니다.

연기금과 공제회 은행이 참여하는 부동산 금융시장이 발달하기 전

강남 스타타워 등이 해외 자본에 팔려 막대한 돈을 벌어간 전례가 있음을 예로 들 수 있습니다. 

어설픈 생각으로 개입했다가는 주택 정책보다도 더 큰 후폭풍을 가져올 수 있다는 이야기죠.

 

**********

 

자본주의에 기반한 여러 국가들의 사례를 모범으로 삼아도 괜찮을 텐데, 

굳이 사회주의 국가인 중국의 사례를 따라 하다니요,,

더구나 반사이익은 외국인들에게 갈 가능성이 높은데 말입니다.

 

자본주의 시장에서 '규제'라는 것이 그리 간단하게 통하는 것이 아님을 

이미 주택 규제 법안의 부작용들을 보면서 느껴야 하는 것임에도

오히려 상업용 부동산에 대한 규제를 추가하겠다는 것은 

 

햄버거에서 양상추와 토마토를 빼고 판매한 뒤 맛이 없기에 구매자가 줄어든 것을 이미 알았음에도

이번에는 치즈까지 빼버리겠다는 의미인가요?

고기 패티 하나만 있으면 되는 거지 다른 게 왜 필요 있냐 이런 생각인 거죠?