다주택자 많을수록 집값이 안정된다?

안녕하세요.

 

여러분들이 생각하시기에 다주택자는 모두 투기꾼일까요?

다주택자는 부동산 가격 급등의 원인일까요? 

다른 사람은 몰라도 현 정부는 그렇게 생각하고 있죠.

문 정부는 2018년 이후 서울과 수도권 주택 가격이 상승한 것은 

유동성을 업은 투기 수요가 시장에 들어왔기 때문이라고 보고 있습니다.

투기 수요는 사실상 다주택자를 지칭합니다.

정부의 각종 규제는 대부분 다주택자를 겨냥한 부동산 대책들이죠.

 

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자, 그러면 이런 정책의 성과는 정부가 의도하는 방향대로 가고 있을까요?

글쎄요.

오히려 집값 상승을 넘어 전세난에 따른 주거 불안정으로까지 번지고 있습니다.

학계에서는 다주택자를 투기꾼이자 집값 상승의 원인으로 보는

전제 자체가 오류라는 지적이 나옵니다.

최근에는 정부의 설명과는 달리

'다주택자가 늘어날 때 서울의 집값이 안정된다'는 연구 결과마저 나왔습니다.

 

주택산업연구원은 최근 2021년 주택 시장 전망 보고서를 내면서 

주택 매매 가격이 전국과 서울 각각 모두 12.5% 상승할 것이라는 예측을 내놨습니다.

주산연의 이 보고서가 세간의 관심을 끈 이유는 

집값 전망 자체보다 오히려 집값에 영향을 주는 요인은 무엇인가를 분석한 대목이었습니다.

 

주산연은 지난 10년 동안 아파트 가격 등락의 영향 요인을 상관계수로 분석했습니다.

그 결과 전국 아파트값에 가장 큰 영향을 준 요인은 '수급 지수(-0.38)'였습니다.

경제성장률(0.28), 주담대 증가율(0.25), 금리 변화(-0.13) 보다 수급 영향이 더 크게 나타났죠.

상관계수가 마이너스라면 영향요인이 상승하면 가격은 하락한다는 의미입니다.

 

그런데 서울의 경우는 수급(-0.58)보다 다주택 비율의 영향요인이 -0.71로 더욱 크게 나타났습니다.

집값에 영향을 주는 모든 요인을 통틀어 다주택 비율이 가장 큰 상관관계에 있었던 것이죠.

주산연은 보고서에서 '다주택 비율이 낮아질수록 아파트값 상승 폭은 매우 커질 수 있다'며

'이는 다주택 보유 억제가 집값 안정에 절대적이라는 투기억제론자들의 주장과는 

전혀 반대의 결과를 보여준다'라고 정부의 정책 방향에 직격탄을 날렸습니다.

 

주산연은 시장경제체제의 본질적 특징이라고 이유를 분석하고 있습니다.

주산연은 과거 동구권 사회주의 국가들이 1가구 1 주택 정책을 유지하다 

독립 후 시장경제로 개방되자 주택 시장에 유통 가능 물량이 절대적으로 부족해 

매매가와 임차료가 급증했던 전례를 들었습니다.

주산연은 '계약의 자유와 경기변동으로 주택수급이 불안정적인 특성을 갖는 시장경제체제에서

주택 수요를 1가구당 한 채로 추진하는 정책은 매우 위험할 수 있다는 점을 시사한다'라고 했습니다.

 

 

 

문재인 대통령은 지난해 8월 부동산 3 법이 국회를 통과한 뒤

'실수요자는 확실히 보호하고 투기는 반드시 근절시키겠다는 것이 확고부동한 원칙'이라고 강조했죠.

그런데 정작 지금까지 정부는 과연 어떤 행위가 투기인지에 대해서는 

명확한 정의를 내리지 않고 있습니다. 

계속되는 부동산 정책을 봤을 때, '실거주하지 않는 주택을 보유하거나 구매하는 수요자'는 

모두 투기의 범주에 있다고 유추할 수는 있습니다. 

사실상 '다주택자=투기꾼'이라는 프레임이죠.

 

다주택자와 투기꾼을 사실상 동일시하는 전제에서부터 정책의 오작동 가능성을 내포하고 있습니다.

정부의 투기 억제 정책이 실패하는 가장 큰 원인은 '투기'라는 것에 대한 

명확한 정의가 없기 때문이라고 전문가들은 분석하고 있습니다.

자본 이득을 노린 부동산 취득, 보유, 처분을 모두 투기로 본다면 

전 국민의 부동산 활동 자체가 투기가 된다는 것이죠.

 

정부는 현재 거주 목적 외의 수요를 모두 가수요로 보지만 

자녀 진학이나 유학, 취업, 근무지 발령이나 복귀 등의 이유로 

현재 거주하는 주택 외의 집을 사둘 수 있는데, 이를 모두 가수요로 볼 수는 없습니다.

실수요와 가수요의 이분법적인 접근이 아니라 '실질 수요'의 개념으로 수급 문제에 접근해야 합니다.

실질 수요를 가수요로 취급할 경우 필요한 공급량을 필연적으로 과소 산정할 수밖에 없기 때문이죠.

 

설령 실질 수요를 벗어나 100% 투자 목적의 주택 보유라도 전체 부동산 시장에서 다주택자는 

민간 임대 공급자라는 긍정적인 기능을 갖는다는 분석도 있습니다.

통계청에 따르면 2019년 말 기준 전국 2,034만 여 가구 중 주택을 소유한 가구는 1,145만 6,266가구, 

무주택 가구는 888만 6,922가구였습니다.

집을 가진 가구와 무주택 가구의 비율은 56:44이며 국내 가구의 44%는 임대 형태로 거주하고

대부분 개인 다주택자들의 주택을 임대합니다. 

 

어느 나라 주택 시장이던 40% 내외의 가구가 임대주택을 소비하게 되고, 

이중 공공 임대나 기업형 민간 임대를 제외한 60%를 개인 다주택자들이 공급하는 역할을 합니다.

국내의 경우 좀 더 많은 80%를 개인 다주택자들이 담당하고 있죠.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 관련 논문에서, 

다주택자를 투기꾼으로 규정한 일련의 정책은 결국 집값 상승은 물론 

임대시장 불안으로 이어질 수밖에 없다고 분석하고 있습니다.

다주택자를 옥죄는 정책적인 선택은 전세제도를 통해 긴밀하게 연결된 임대시장과 매매시장 모두에

다시 부메랑으로 돌아오고 있는 것이 현실이며

악순환을 거듭하는 정책 실패의 고리를 끊을 수 있는 가장 기본이 되는 방향 전환은

결국 민간임대 사업자인 다주택 보유자에게 씌워진 과도한 조세적 올가미를 

합리적인 수준으로 완화하는 출구전략이라고 그는 호소하고 있습니다.

 

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정말 다 아는데도 오직 세금과 정치적인 표심 때문일까요?

아니면 인정하기에는 너무 먼 길을 돌아왔기 때문일까요?

뭔가 다른 진실들까지 밝혀지는 것이 두려운 걸까요?

 

다주택자=투기꾼이라고 지정하면서도 1 주택자들에게까지 증세하고, 

다주택자들이 물건을 매매해야 한다고 하면서 증세 정책을 강화하니

시장에 물건은 더 적어지고 매매값이며 전셋값 월세까지 치솟고,,

뭐 증세가 목적이라면 성공은 했다고 봅니다.

 

쥐어짜고, 활성화는 다 막아버리고, 젊은 사람들의 희망은 언 땅의 배추처럼 시들게 만들어놓고,,

이게 뭡니까, 이걸 진심으로 바라는 거 맞습니까?