안녕하세요,
많은 사람들이 '대출'이라는 말에 걱정부터 앞서는 경우가 많습니다.
대출이라는 것은 어찌 됐든 '빚'이 생기는 것이기에 다달이 나가는 이자 또한 부담으로 다가오기 때문이죠.
부동산에 투자해서 성공한 여러 유명인들은 일정 수준의 자본을 갖추고 있다면
'레버리지'를 이용해서 내 집 마련의 기회를 잡으라고 합니다.
대체 '레버리지' 는 무엇을 의미할까요?
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영어로 레버리지(Leverage)란 지렛대라는 뜻입니다.
투자에 있어서 이 레버리지 효과가 종종 발생하는데, 지렛대 원리를 투자에 반영해서 해석한다면
혼자서 움직이기 힘든 무거운 물건이라도 지렛대를 이용하면 수월하게 움직일 수 있듯이
실제 가격 변동률보다 몇 배 많은 투자 수익률이 발생하는 현상을 '레버리지 효과'라고 표현합니다.
즉, '차입 자본'을 끌어와 자산을 매입하는 투자 전략을 의미하는 것입니다.
자신이 갖고 있는 원금에 대출 등을 통한 타인의 자본을 보태 투자를 했을 때,
수익이 발생하는 경우에는 '정(+)의 레버리지 효과',
반대로 손실이 발생하는 경우에는 '부(-)의 레버리지 효과'라고 말합니다.
투자를 할 때 내가 가진 투자자금이 100만원인 상황에서 레버리지를 통해 추가로 100만 원을 빌려
총 200만원의 투자금으로 주식을 매수했을 경우를 가정해 봅시다.
만약 주식의 가격이 1.2배가 되었을 때 매도했다면 총자산은 240만 원이 되고 대출금을 제외하면
40만 원의 이익을 볼 수 있겠죠.
반대로 주식이 20% 하락했다고 한다면 총회 수금은 160만 원이 되고 대출금을 제외하면
-40만 원의 손실이 되고, 대출 이자까지 계산하면 손실액은 더 커질 겁니다.
즉, 자본의 규모를 줄이고 대출금을 늘리면 대출금과 대출이자를 제외한 수익률은 극대화되지만
손실이 발생할 경우 손실 금액도 극대화됩니다.
돈을 빌리는 규모에 따라 레버리지 효과는 천차만별이기 때문에
레버리지 투자를 '양날의 검'이라고 부르기도 합니다.
부동산에 있어서도 이 레버리지 효과는 마찬가지로 적용됩니다.
부동산 투자에서 많이 활용되는 차입 자본은 은행 대출이나 세입자의 전세금(갭 투자로 활용)이 있습니다.
보통은 자신이 거주하면서 수익을 얻거나 보증금이 낮은 전월세를 끼고 투자를 할 때
효과적 수익을 얻을 수 있습니다.
부동산 레버리지의 효과를 얻기 위해선 우선 자신의 자본이 어느 정도 수준인지 파악해야 합니다.
무턱대고 대출을 받다가는 다달이 내는 이자에 부담을 느낄 수 있기 때문입니다.
만일 레버리지 투자를 생각하고 있다면 자신이 감당할 수 있는 능력선에서 고려해야 합니다.
반드시 원금 상환까지 감안한 자금계획이 우선시되어야 합니다.
그렇다면 갭 투자는 뭘까?
갭 투자란 시세 차익이 목적으로, 주택의 매매가와 전세가의 가격 차이가 적은 주택을 그 차이(Gap)만큼의 돈만 가지고
매수해 전세로 돌렸다가 이후 집값이 올랐을 때 매도해 차익을 얻는 방식을 말합니다.
즉, 전세를 끼고 산 집을 집값 상승 후 판다는 겁니다.
투기 수요를 근절하기 위한 대책으로 강력한 부동산 규제가 시행되기 이전까지
부동산 시장에서의 갭 투자는 공공연했습니다.
하지만 갭 투자는 시세차익이 주목적이다 보니 대체로 부동산 투기 온상으로 치부되었습니다.
무분별한 갭 투자로 인해 피해를 입는 세입자들이 대거 발생하였기 때문입니다.
갭 투자는 주택 가격이 계속 상승한다는 전제하에 성공할 수 있는 투자 방법입니다.
하지만 언제나 부동산 시장이 호황일 수는 없는 법, 갭 투자는 가격 하락에 매우 취약하다는 단점이 있습니다.
전세 가격이 매입 가격보다 높은 가격이 되는, 일명 깡통전세가 된다면 자금 사정에 문제 있는 임대인뿐 아니라
임차인에게도 큰 타격을 입게 되는 겁니다.
투자 자금에 비해 높은 수익을 기대할 수 있다는 점에서는 매력적이지만,
그만큼 많은 리스크를 안고 있는 것이 바로 갭 투자인 것입니다.
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최근에 이슈였던 '동학개미운동'처럼 주가 반등에 대한 기대감으로 무리한 투자를 감행하는 분들도 계십니다.
막연한 기대감으로 묻지마 투자를 하는 경우에는 그만큼 리스크에 대한 대비가 어렵기 때문에
상당히 위험한 투자라고 할 수 있습니다.
특히나 레버리지 투자를 고려할 때는 대출 원금과 이자가 감당할 수 있는 수준인지,
시장의 리스크는 얼마나 큰지를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.
무조건 옳고 나쁜 투자 방법은 없습니다.
하지만 무리한 투자는 도박과 같습니다.
성공적인 투자를 위해서는 부동산 시장의 흐름이나 금리, 자신의 자금 능력과 대출 한도 등의 사항을
정확하고 면밀하게 분석해서 위험 부담을 최소화할 수 있어야 합니다.
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