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사회+문화 이슈

부동산, 앞으로의 투자 전략은?

by J.Daddy 2022. 11. 19.
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안녕하세요,

 

부동산 관련 의사결정은 장기적인 관점으로 해야 합니다.

단기적으로 의사결정을 하려는 순간,

투자는 묻지 마 투기로 변모할 가능성이 높죠.

국가적인 손해는 물론이고

개인적으로도 리스크가 큰 비합리적 태도입니다.

 


 

 

정상적인 매매 시장과 거품 시장을 구분하는 방법으로 

가장 좋은 것은 매매가와 전세가의 추이를 

지속해서 관찰하는 것입니다.

매매가는 시간에 따라 우상향 하는 것이 일반적 흐름입니다.

전세가 역시 정상적인 시장이라면

인플레이션만큼 상승합니다.

 

매매가 그래프는 오르고 내리고를 반복하지만

20년간의 흐름을 놓고 보면 결국 우상향으로 가는 모습입니다.

물론 모든 입지, 모든 아파트가 그런 것은 아닙니다.

정상적으로 꾸준히 거래가 되는 입지의 아파트라면

그렇다는 것입니다.

그래서 매매가를 그 순간, 단기로만 보게 된다면

판단이 어려워질 수밖에 없습니다.

조정기인지 상승기인지를 알기도 쉽지 않죠.

이것은 전세 시장도 마찬가지입니다.

 

지난 3년의 전국적인 상승장은

이제 지역장으로 변화되고 있습니다.

철저하게 입지 경쟁력, 상품 경쟁력으로 분화가 될 것입니다.

이러한 분화 시장에서 중요한 것은 

현재의 하락, 조정이 모습이 아니라

조정 이후의 전개 방향입니다.

그래서 부동산은 장기적인 시각이 필요한 것입니다.

 

내 집 마련도 투자입니다.

투자는 미래가치가 기대될 때 하는 것이죠.

현재 가격이 중요한 것이 아닙니다.

미래가치 성장 가능성이 더 중요합니다.

우리가 미래가치에 집중해야 하는 이유가 여기에 있죠.

 

2021년까지 대한민국 부동산 집값은

정말 미쳤다고 할 정도로 많이 뛰었습니다.

정부는 이에 대한 대책을 수없이 쏟아냈고,

2022년 진정 국면으로 접어들기까지 

참 오랜 시간이 걸렸습니다.

 

서울은 이미 투자 목적으로 사기에는 

가격이 많이 올랐습니다.

하지만 실거주 목적이라면 지금이라도 사야 합니다.

앞으로 사람들이 선호하는 입지나 선호하는 아파트는 

점점 더 매수 기회가 희귀해질 것이기 때문입니다.

 

비서울 지역은 투자에 좀 더 높은 비중을 두고

접근해야 합니다.

오르지 않을 것 같은 아파트를 매수해서는 안됩니다.

서울의 인기 아파트는 조정기가 있어도

시간이 지나면 회복되지만,

비서울은 회복이 안 될 지역이 너무 많습니다.

단, 광역시까지는 서울과 똑같은 전략으로 접근할 수 있습니다.

 

싼 구축의 갭 투자, 묻지 마 갭 투자보다는 

신축 위주의 공략이 필요합니다.

대도시 이상의 인기 지역에서는

장기적으로 가격이 올라갈 수 있습니다.

지방에서 시세가 꾸준히 오르는 아파트는 

대부분 새 아파트입니다.

그런 아파트 위주로 접근하면 

지방에서도 실패하지 않는 투자를 할 수 있겠죠.

 

이번 정부의 수혜자는 

무주택자면서 청약 가점이 높은 층입니다.

지금도 인기 있는 아파트는 가점이 만점에 가까운 

70점대 전후가 나옵니다.

가점 높은 무주택자라면 청약으로

좋은 입지의 좋은 상품을 선택하는 게 좋습니다.

분양가 상한제 지역은 특히 더 그렇습니다.

 

저가점대 세대는 일반 구축 매수를 추천합니다.

구축 중에서도 입지가 좋고

새 아파트에 가까울수록 좋습니다.

서울 인기 없는 지역의 구축보다는 

입지가 좋은 경기도나 인천의 새 아파트를 사는 편이

더 유리합니다. 

 

2022년 최대 화두였던 둔촌주공아파트가

곧 분양 예정입니다.

일반 청약 세대만 4000세대가 넘습니다.

예상 분양가는 평당 3900만 원 수준입니다.

예상하는 가격대로 분양한다면 

일반 분양분 당첨 세대는 몇 억 원 이상의

프리미엄을 갖게 됩니다.

 

반포주공 1단지도 일반 분양 물량이 많을 것으로 보입니다.

이 단지 역시 로또 아파트 수준의 프리미엄을 줄 것입니다.

지금도 사야 할 아파트는 많습니다.

상급 입지나 상급 아파트로 갈아타는 것은 

언제든 환영할 일입니다.

감당할 수 있는 대출이라면 말이죠.

 

1 주택자라면 여전히 세제 혜택이 많습니다.

비과세도 받을 수 있고 

종부세, 양도세 혜택을 받을 수도 있습니다.

대신 무분별한 주택 수 늘이기 투자는 지양해야 합니다.

앞으로는 세금을 줄이는 방향이 해법입니다.

 


 

정부는 무주택자들과 1 주택자들에게 

굉장히 좋은 혜택을 주고 있습니다.

그 기회를 놓치지 않길 바랍니다.

2021년 대비 생각보다 주목해야 할 입지와

상품이 많아지고 있습니다. 

자신 있고 당당하게 내 집을 마련한다면,

그 미래의 열매는 선택한 자의 몫입니다.

 

 

 

 

 

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